中國銀保監(jiān)會 住房和城鄉(xiāng)建設部關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見
銀保監(jiān)規(guī)〔2022〕5號
各銀保監(jiān)局，各省、自治區(qū)、直轄市住房和城鄉(xiāng)建設廳（委、管委），新疆生產(chǎn)建設兵團住房和城鄉(xiāng)建設局，國家開發(fā)銀行，各大型銀行、股份制銀行、外資銀行、直銷銀行、金融資產(chǎn)管理公司、金融資產(chǎn)投資公司、理財公司，各保險集團（控股）公司、保險公司、保險資產(chǎn)管理公司、養(yǎng)老金管理公司：
??為深入貫徹黨中央、國務院關于發(fā)展保障性租賃住房的決策部署，落實好《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）要求，進一步加強對保障性租賃住房建設運營的金融支持，現(xiàn)提出以下意見。
??一、總體要求
??（一）指導思想
??以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會及中央經(jīng)濟工作會議精神，立足新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構建新發(fā)展格局，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，構建多層次、廣覆蓋、風險可控、業(yè)務可持續(xù)的保障性租賃住房金融服務體系，加大對保障性租賃住房建設運營的支持力度。
??（二）基本原則
??——以人民為中心。切實增加保障性租賃住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難，是黨中央、國務院的重大決策部署，是“十四五”時期住房建設的重點任務。銀行保險機構要切實提高政治站位，以不斷增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感為落腳點，將支持保障性租賃住房發(fā)展作為推進共同富裕的重要舉措，做好對保障性租賃住房的金融支持。
??——以市場化為導向。充分發(fā)揮市場在金融資源配置中的決定性作用，銀行保險機構要在商業(yè)可持續(xù)的前提下，在科學測算收益的基礎上，為保障性租賃住房發(fā)展提供多樣化、有針對性的金融產(chǎn)品和服務。
??——以風險可控為前提。銀行保險機構要嚴格遵守各項監(jiān)管規(guī)定，規(guī)范保障性租賃住房融資管理，嚴格盡職調(diào)查，審慎評估風險，穩(wěn)妥有序推進業(yè)務發(fā)展。有效防范金融風險，不得以保障性租賃住房的名義搞變通，打“擦邊球”，進行監(jiān)管套利。
??——以多方協(xié)同為保障。各地應加快出臺發(fā)展保障性租賃住房具體辦法，建立健全住房租賃管理服務平臺，加強與銀行保險機構信息共享等，為銀行保險機構支持保障性租賃住房創(chuàng)造良好的條件，形成支持保障性租賃住房發(fā)展的合力。
??二、發(fā)揮各類機構優(yōu)勢，進一步加強金融支持
??（三）發(fā)揮好國家開發(fā)銀行作用
??國家開發(fā)銀行要立足自身職能定位，在依法合規(guī)、風險可控的前提下，加大對保障性租賃住房項目的中長期信貸支持。
??（四）支持商業(yè)銀行提供專業(yè)化、多元化金融服務
??商業(yè)銀行要優(yōu)化整合金融資源，積極對接保障性租賃住房開發(fā)建設、購買、裝修改造、運營管理、交易結算等服務需求，提供專業(yè)化、多元化金融服務。農(nóng)村中小金融機構要充分發(fā)揮與農(nóng)村基層自治組織、合作社有良好合作歷史的優(yōu)勢，優(yōu)先支持利用集體經(jīng)營性建設用地建設保障性租賃住房項目。
??（五）引導保險機構為保障性租賃住房提供資金和保障支持
??支持保險資金通過直接投資或認購債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式，為保障性租賃住房項目提供長期資金支持。支持保險機構為保障性租賃住房建設運營等環(huán)節(jié)提供財產(chǎn)損失、民事責任、人身意外傷害等風險保障。
??（六）支持非銀機構依法合規(guī)參與
??支持信托公司等發(fā)揮自身優(yōu)勢，依法合規(guī)參與保障性租賃住房建設運營。
??三、把握保障性租賃住房融資需求特點，提供針對性金融產(chǎn)品和服務
??（七）以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款
??對利用集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、新供應國有建設用地等新建自持保障性租賃住房項目或存量盤活項目，銀行保險機構在綜合考慮企業(yè)項目建設或購置，以及后續(xù)運營需求的基礎上，以市場化方式提供適配其融資需求的產(chǎn)品。
??（八）穩(wěn)妥做好對非自有產(chǎn)權保障性租賃住房租賃企業(yè)的金融支持
??鼓勵銀行業(yè)金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款，為企業(yè)盤活、改建、裝修、運營保障性租賃住房提供支持。
??（九）探索符合保障性租賃住房特點的擔保方式
??支持銀行業(yè)金融機構針對保障性租賃住房項目特點，穩(wěn)妥有序開展應收租金、集體經(jīng)營性建設用地使用權等抵質(zhì)押貸款業(yè)務，增強貸款保障能力。加強與融資擔保機構在保障性租賃住房領域的合作，發(fā)揮政府性融資擔保機構增信支持作用。鼓勵保障性租賃住房項目業(yè)主在項目建設期為在建工程投保工程保險，在項目經(jīng)營期為租賃經(jīng)營的財產(chǎn)投保企業(yè)財產(chǎn)保險。
??（十）提供多樣化金融服務
??鼓勵銀行業(yè)金融機構運用銀團貸款加大對保障性租賃住房項目的融資支持。鼓勵銀行保險機構在依法合規(guī)、風險可控的前提下，參與基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。鼓勵銀行保險機構為用于保障性租賃住房項目的公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等債券融資提供發(fā)行便利，加大債券投資力度。
??四、建立完善支持保障性租賃住房發(fā)展的內(nèi)部機制
??（十一）加強組織領導
??各銀行保險機構要切實加強對支持保障性租賃住房業(yè)務的組織領導，結合自身發(fā)展戰(zhàn)略，建立健全工作機制，強化統(tǒng)籌安排，明確職責分工，確保各項工作落到實處、取得實效。
??（十二）優(yōu)化金融服務組織架構
??鼓勵有條件的銀行保險機構通過成立專門服務部門、組建專營團隊、成立特色分支機構等多種形式，創(chuàng)新保障性租賃住房金融服務組織架構，提升保障性租賃住房金融服務專業(yè)化能力和水平。
??（十三）完善激勵約束機制
??銀行保險機構要完善內(nèi)部績效考核，提高保障性租賃住房業(yè)務在房地產(chǎn)各項業(yè)務中的考核比重，積極推行保障性租賃住房融資內(nèi)部資金轉移定價優(yōu)惠措施，提升業(yè)務條線和分支機構積極性。
??五、堅持支持與規(guī)范并重，堅守風險底線
??（十四）推動保障性租賃住房相關配套措施盡快落地
??各地應盡快出臺發(fā)展保障性租賃住房的具體辦法，明確本地區(qū)利用集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房的申請條件、流程及工作要求等。
??（十五）加強保障性租賃住房項目監(jiān)督管理
??各地要加快建立健全住房租賃管理服務平臺，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監(jiān)督。嚴厲打擊以保障性租賃住房為名騙取銀行保險機構優(yōu)惠政策行為。
??（十六）做好融資主體準入管理
??各地要明確保障性租賃住房項目認定書制度，及時與銀行保險機構共享本地區(qū)保障性租賃住房項目信息，定期向銀行保險機構公布合格住房租賃企業(yè)名單和企業(yè)經(jīng)營信息，為銀行保險機構開展業(yè)務提供支持。銀行保險機構要遵循審慎穩(wěn)健和安全性原則，對取得保障性租賃住房項目認定書的，方可適用保障性租賃住房相關支持政策。不得介入已被有關部門列入違建或安全隱患管控的項目，不得向違規(guī)采取“高收低租”“長收短付”等高風險經(jīng)營模式快速擴張的企業(yè)提供融資。
??（十七）把控好項目風險
??銀行保險機構要密切關注當?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房市場發(fā)展情況，科學合理測算保障性租賃住房項目的投入、收益和現(xiàn)金流，合規(guī)適度提供融資，嚴防過度授信、盲目放貸。要在負債控制、款項支付、工程進展、租金回款、資產(chǎn)抵押等方面采取有效的風控措施，有效防范金融風險。針對商品房開發(fā)項目配建的保障性租賃住房，應確保保障性租賃住房部分獨立公允核算，實現(xiàn)?？顚Ｓ?。
??（十八）加強項目后續(xù)跟蹤管理
??銀行業(yè)金融機構要落實貸款支付和用途管理，切實防范信貸資金違規(guī)挪用于其他用途。要持續(xù)加強企業(yè)財務和運營狀況監(jiān)測評估，加強租金回款監(jiān)控，切實保障信貸資金安全。
??六、加強支持保障性租賃住房發(fā)展的監(jiān)管引領
??（十九）拓寬資金來源
??支持銀行業(yè)金融機構發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款發(fā)放。
??（二十）完善保障性租賃住房監(jiān)管統(tǒng)計
??銀行業(yè)金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。銀行業(yè)金融機構在計算“房地產(chǎn)貸款占比”指標時，將“保障性租賃住房開發(fā)貸款”“保障性租賃住房經(jīng)營貸款”“保障性租賃住房購買貸款”從“房地產(chǎn)貸款余額”中予以扣除。
??（二十一）加強風險管控
??各級監(jiān)管機構要加強業(yè)務指導和風險監(jiān)測，建立健全保障性租賃住房金融風險監(jiān)測和防控體系，定期監(jiān)測轄內(nèi)銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展情況，做到風險早發(fā)現(xiàn)、早預警、早處置。
??中國銀保監(jiān)會
??住房和城鄉(xiāng)建設部
??2022年2月16日