關(guān)于印發(fā)《關(guān)于本市保障房配建的實(shí)施意見》的通知
滬房保障〔2024〕120號(hào)
各區(qū)人民政府，市政府有關(guān)委、辦、局：
??現(xiàn)將《關(guān)于本市保障房配建的實(shí)施意見》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真按照?qǐng)?zhí)行。
??特此通知。
??市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委
??市房屋管理局
??市規(guī)劃資源局
??市發(fā)展改革委
??市國資委
??市財(cái)政局
??市稅務(wù)局
??2024年9月26日
關(guān)于本市保障房配建的實(shí)施意見
??為多渠道籌措保障房房源，規(guī)范在本市商品住房建設(shè)項(xiàng)目中配建保障房的行為，按照《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2011〕45號(hào)）、《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）等，現(xiàn)提出本市保障房配建實(shí)施意見如下。
??一、配建的比例和要求
??凡新出讓土地、用于開發(fā)建設(shè)商品住房的建設(shè)項(xiàng)目（租賃住房建設(shè)項(xiàng)目除外），均應(yīng)按照不低于該建設(shè)項(xiàng)目住房建筑總面積5%的比例，配建保障房及相應(yīng)產(chǎn)權(quán)車位；鼓勵(lì)保障對(duì)象較多的區(qū)域進(jìn)一步提高建設(shè)項(xiàng)目的配建比例。配建的保障房應(yīng)無償移交區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)用于住房保障，并在建設(shè)用地使用權(quán)出讓條件中予以明確。對(duì)舊改地塊及其資源地塊商品住房項(xiàng)目，可調(diào)整保障房配建實(shí)施方式，具體辦法另行制訂。
??配建的保障房，均應(yīng)以實(shí)物房源移交；由于特殊原因無法安排建設(shè)實(shí)物房源而需采用貨幣化配建方式的，應(yīng)由區(qū)房屋管理、發(fā)展改革、建設(shè)管理、規(guī)劃資源、財(cái)政和審計(jì)等部門聯(lián)合制訂工作方案，經(jīng)區(qū)政府常務(wù)會(huì)議審議通過后，報(bào)市房屋管理部門會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃資源、財(cái)政部門批準(zhǔn)后實(shí)施。所籌措資金由區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)收購適配房源定向用于住房保障，具體辦法由市房屋管理部門會(huì)有關(guān)單位另行制訂。
??各區(qū)應(yīng)將本行政區(qū)域內(nèi)配建的保障房列入各區(qū)當(dāng)年度保障房開發(fā)建設(shè)計(jì)劃。所配建的保障房應(yīng)按照規(guī)定使用。
??對(duì)未完成上年度保障房配建計(jì)劃的區(qū)，市房屋管理部門應(yīng)告知市規(guī)劃資源部門暫緩辦理其當(dāng)年度建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)；待上年度配建指標(biāo)補(bǔ)充安排落實(shí)后，再予辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)。
??凡不配建或者少配建保障房的商品住房建設(shè)項(xiàng)目，市、區(qū)規(guī)劃資源部門不予辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)。
??二、配建的具體規(guī)定
??（一）配建的保障房應(yīng)與商品住房建設(shè)項(xiàng)目一并規(guī)劃設(shè)計(jì)，其建筑外形、風(fēng)格、色彩與品質(zhì)應(yīng)與商品住房基本一致，保持總體和諧，并共享商品住房建設(shè)項(xiàng)目的公共配套設(shè)施、公共停車位和公共通道。在前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約中，不得限制配建保障房住戶使用業(yè)主共有設(shè)施設(shè)備等物業(yè)，并應(yīng)明確配建保障房住戶對(duì)除配建保障房產(chǎn)權(quán)車位以外的公共停車位的使用規(guī)則及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
??（二）按照規(guī)定比例配建的保障房建筑面積，原則上應(yīng)集中布局到樓幢或者單元（門洞）；因客觀條件無法集中布局到樓幢或者單元（門洞）的，應(yīng)落實(shí)到成套住房。
??（三）配建作為住房保障實(shí)物使用的房源，住房套型設(shè)計(jì)應(yīng)按照本市保障房的設(shè)計(jì)規(guī)范、導(dǎo)則和技術(shù)要求執(zhí)行。其中，按規(guī)定需裝修的，按照配建建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書約定的用途及對(duì)應(yīng)的室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施全裝修。
??（四）配建的保障房應(yīng)與所在項(xiàng)目的商品住房同步建設(shè)、同步配套、同步交付。商品住房項(xiàng)目分期開發(fā)建設(shè)的，配建的保障房應(yīng)在首期開發(fā)建設(shè)中落實(shí)，并及時(shí)交付使用。
??（五）承擔(dān)配建保障房任務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱中標(biāo)單位）在實(shí)施配建時(shí)，應(yīng)根據(jù)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書約定和本市停車場(chǎng)（庫）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，確定配建保障房及其產(chǎn)權(quán)車位，建成后同步無償移交區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)。
??三、配建的管理程序
??市、區(qū)相關(guān)部門按照以下程序?qū)嵤┍Ｕ戏颗浣ǎ?/p>
??（一）計(jì)劃制訂
??各區(qū)年度商品住房建設(shè)用地出讓計(jì)劃中，應(yīng)包括年度保障房配建計(jì)劃。區(qū)規(guī)劃資源部門在編制年度商品住房建設(shè)用地出讓計(jì)劃時(shí)，應(yīng)事先征詢同級(jí)房屋管理、發(fā)展改革、建設(shè)管理和財(cái)政等有關(guān)部門意見；所制訂的年度保障房配建計(jì)劃在報(bào)區(qū)政府審核同意后，抄送市政府各相關(guān)管理部門。區(qū)年度保障房配建計(jì)劃在執(zhí)行中需要調(diào)整的，應(yīng)報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)，并抄送市政府各相關(guān)管理部門。
??（二）項(xiàng)目配建事項(xiàng)確定
??在土地出讓征詢階段，區(qū)規(guī)劃資源部門應(yīng)征詢同級(jí)房屋管理、建設(shè)管理等部門，研究確定相關(guān)配建事項(xiàng)并納入出讓條件，具體要求如下：
??1.根據(jù)擬出讓地塊具體條件，確定配建保障房的總體建設(shè)要求，包含配建保障房的具體比例、總建筑面積、用途、房型設(shè)計(jì)要求、產(chǎn)權(quán)車位等；
??2.確定配建保障房及相應(yīng)產(chǎn)權(quán)車位的基本使用要求；
??3.確定移交配建保障房的相關(guān)內(nèi)容。
??（三）設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)文件確定
??規(guī)劃資源部門在審核建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)就配建保障房的總建筑面積、幢號(hào)、樓層、房型、單套建筑面積、套數(shù)、相應(yīng)產(chǎn)權(quán)車位的位置等事項(xiàng)，征詢同級(jí)房屋管理部門的意見。經(jīng)批準(zhǔn)的相關(guān)設(shè)計(jì)方案，抄送同級(jí)房屋管理部門。
??（四）建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書簽訂
??區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)應(yīng)在中標(biāo)單位取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前，根據(jù)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案，與其簽訂建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書，并報(bào)市房屋管理部門備案。建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書應(yīng)使用市房屋管理部門制訂的示范文本，明確配建保障房的總體要求、保障房類別、具體安排、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工程質(zhì)量、交付條件等事項(xiàng)，并附住房位置圖表和房源清單；簽約各方應(yīng)如實(shí)記載配建保障房的工作內(nèi)容、責(zé)任和權(quán)利等事項(xiàng)，有特殊情況的，可增加附頁予以說明。
??區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)依據(jù)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書，對(duì)配建保障房實(shí)施全過程管理。
??（五）工程監(jiān)督與驗(yàn)收
??區(qū)建設(shè)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)配建保障房房源（以下簡稱配建房源）的工程質(zhì)量監(jiān)督、竣工驗(yàn)收管理等工作，督促中標(biāo)單位落實(shí)房屋配建的要求，對(duì)配建房源按本市相關(guān)規(guī)定開展監(jiān)督檢查。配建房源在商品住房預(yù)售階段移交的，區(qū)建設(shè)管理部門應(yīng)按預(yù)售階段節(jié)點(diǎn)建設(shè)情況，要求中標(biāo)單位完成相應(yīng)施工質(zhì)量的自查、分部分項(xiàng)工程的質(zhì)量驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收消防查驗(yàn)，并出具經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位簽認(rèn)的書面驗(yàn)收意見。
??（六）配建房源移交
??區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)應(yīng)督促中標(biāo)單位在建設(shè)項(xiàng)目的商品住房預(yù)售或者出售之前，按照建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書的約定移交配建房源。區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書，查驗(yàn)核對(duì)配建房源的建筑面積、套數(shù)、單套建筑面積、房型、具體室號(hào)，配建房源建筑面積占項(xiàng)目住房總建筑面積的比例、房屋質(zhì)量、配套條件、產(chǎn)權(quán)車位等。
??區(qū)規(guī)劃資源部門在竣工規(guī)劃資源驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定，對(duì)配建房源的總量和比例等內(nèi)容進(jìn)行核查。
??中標(biāo)單位應(yīng)在委托房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目面積預(yù)測(cè)（測(cè)繪）后及時(shí)向市住房保障機(jī)構(gòu)、房屋調(diào)查成果管理部門申請(qǐng)辦理配建房源的樓盤表“保障房類別”標(biāo)注。
??中標(biāo)單位按照建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書實(shí)施配建的，經(jīng)區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)書面確認(rèn)后，由區(qū)房屋管理部門頒發(fā)商品住房和配建房源的預(yù)售許可證、辦理銷售手續(xù)和頒發(fā)交付使用許可證。
??中標(biāo)單位未按規(guī)定實(shí)施配建的，應(yīng)按要求及時(shí)整改。區(qū)房屋管理部門對(duì)中標(biāo)單位整改結(jié)果書面確認(rèn)后，再頒發(fā)商品住房和配建房源的預(yù)售許可證、辦理銷售手續(xù)和頒發(fā)交付使用許可證。
??中標(biāo)單位按照建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書約定移交配建房源和產(chǎn)權(quán)車位的，區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)應(yīng)要求其同步出具經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)認(rèn)證的配建房源建安成本價(jià)核價(jià)文件。
??（七）不動(dòng)產(chǎn)登記
??配建房源的建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)首次登記時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)范圍應(yīng)為同一宗地，不作分割。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)登記的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的“面積”欄內(nèi)，按照所在商品住房開發(fā)項(xiàng)目宗地總面積記載，并在附記欄內(nèi)注記配建房源的比例、建筑面積、套數(shù)等內(nèi)容。
??申請(qǐng)配建房源的新建房屋所有權(quán)首次登記經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)的，房屋所有權(quán)登記在區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)名下，應(yīng)予單獨(dú)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的附記欄內(nèi)注記配建房源類別。
??配建房源的不動(dòng)產(chǎn)登記的具體辦法，由市規(guī)劃資源部門另行制訂。
??四、配建房源的使用要求
??配建房源建成后，原則上應(yīng)作為住房保障實(shí)物使用，不得擅自挪作他用或處置。
??配建房源作為區(qū)屬住房保障實(shí)物房源使用的，區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)應(yīng)在書面確認(rèn)中標(biāo)單位移交房源后，及時(shí)對(duì)房源使用作出具體安排，提高使用效率；應(yīng)對(duì)房源實(shí)行規(guī)范管理，建立專門檔案，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督檢查。
??配建房源由區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)按照本市廉租住房、公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房、配售型保障性住房的相關(guān)政策，出租或者出售給符合準(zhǔn)入條件的保障對(duì)象，其中，外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域用于區(qū)屬公共租賃住房，實(shí)行“只租不售”；外環(huán)線以外區(qū)域用于區(qū)屬廉租住房、公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房、配售型保障性住房等住房保障實(shí)物房源。由于實(shí)際供應(yīng)需求等原因需調(diào)整原定用途的，應(yīng)按照本市保障房用途管理相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，其中，將用途調(diào)整為區(qū)屬征收安置住房使用的，需將同等套數(shù)和面積房源交市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)作為市統(tǒng)籌配售型保障性住房等使用；已經(jīng)列入公共租賃住房建設(shè)任務(wù)指標(biāo)的房源項(xiàng)目，在辦理房源用途調(diào)整前，應(yīng)先予以補(bǔ)足。
??配建房源因價(jià)格、戶型面積等原因，不適合作為保障房實(shí)物房源實(shí)際使用、需要轉(zhuǎn)換為商品住房銷售的，應(yīng)由區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)擬訂配建房源及相應(yīng)產(chǎn)權(quán)車位的轉(zhuǎn)換方案并提出申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)房屋管理會(huì)同區(qū)規(guī)劃資源部門初審，報(bào)區(qū)政府審核批準(zhǔn)，并在報(bào)市房屋管理、規(guī)劃資源、財(cái)政部門備案后，區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)方可按照有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)換為商品住房銷售。
??配建房源作為公共租賃住房使用的，資產(chǎn)按照中標(biāo)單位移交配建房源時(shí)出具的建安成本價(jià)核定文件予以入賬，并按照本市國有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行資產(chǎn)管理。
??五、配建房源的出售和定價(jià)
??配建房源用作共有產(chǎn)權(quán)保障住房、配售型保障性住房配售的，銷售價(jià)格嚴(yán)格按照本市共有產(chǎn)權(quán)保障住房、配售型保障性住房價(jià)格管理的相關(guān)規(guī)定確定。
??配建房源經(jīng)允許轉(zhuǎn)換為商品住房銷售的，可采取以下出售及定價(jià)方式：
??（一）由區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)在配建房源項(xiàng)目的商品住房銷售時(shí)段直接出售，房源價(jià)格按照同時(shí)段該配建房源項(xiàng)目商品住房的市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；
??（二）由區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)組織出售或者委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出售，房源價(jià)格按照不低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定；
??（三）由區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)委托拍賣機(jī)構(gòu)出售，拍賣保留價(jià)格按照不低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。
??市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格由有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)獨(dú)立、客觀評(píng)估形成。市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格有效期為6個(gè)月，期滿后需重新評(píng)估。
??配建房源轉(zhuǎn)換為商品住房銷售的，由區(qū)政府組織區(qū)發(fā)展改革、建設(shè)管理、房屋管理、規(guī)劃資源、財(cái)政、國資、審計(jì)等部門集體討論，確定具體方案和批準(zhǔn)程序。
??六、資金的管理和使用
??配建房源作為共有產(chǎn)權(quán)保障住房、配售型保障性住房配售后所得價(jià)款、轉(zhuǎn)換為商品住房銷售后所得（扣除所繳稅費(fèi)）價(jià)款（以下統(tǒng)稱配建房源轉(zhuǎn)化資金），應(yīng)上繳同級(jí)財(cái)政，實(shí)行專賬核算，?？顚Ｓ谩?/p>
??配建房源轉(zhuǎn)化資金專項(xiàng)用于住房保障，不得挪作他用。配建房源轉(zhuǎn)化資金實(shí)行“收支兩條線”管理，收入應(yīng)注明來源，使用應(yīng)說明理由，所有支出項(xiàng)目需經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)，均應(yīng)符合程序，材料齊全，并接受區(qū)財(cái)政、審計(jì)等部門的監(jiān)管，同時(shí)接受市房屋管理、財(cái)政、審計(jì)等部門的檢查。對(duì)違反資金管理規(guī)定的，應(yīng)追究行政責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。
??配建房源作為市統(tǒng)籌配售型保障性住房等使用的，由房屋使用區(qū)給予房屋所在地區(qū)橫向財(cái)力補(bǔ)助。
??區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)配售配建房源，或者將配建房源轉(zhuǎn)換為商品住房銷售的，需繳納相應(yīng)稅費(fèi)按財(cái)稅有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
??七、監(jiān)督與檢查
??有關(guān)管理部門應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行本實(shí)施意見，并積極配合市和區(qū)審計(jì)等部門，加強(qiáng)對(duì)本實(shí)施意見執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。對(duì)應(yīng)配建保障房而不配建或者少配建的、未按照規(guī)定程序和要求審批的、配建實(shí)施過程中懈怠管理的、配建房源建成后擅自挪作他用或處置的、違反規(guī)定使用配建房源轉(zhuǎn)化資金的，以及其他違反本實(shí)施意見的行為，有關(guān)部門應(yīng)及時(shí)予以糾正，并對(duì)相關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為，依法追究行政責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。
??中標(biāo)單位違反國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書約定，不配建或者少配建的、未按照建設(shè)要求規(guī)定保證配建房源質(zhì)量和進(jìn)度的、違反有關(guān)規(guī)定不移交或者少移交配建房源的，有關(guān)管理部門應(yīng)責(zé)令改正，并按照有關(guān)合同、協(xié)議書的約定進(jìn)行處理。拒不改正的，按照規(guī)定嚴(yán)肅處理，并將其不良信用記錄納入本市社會(huì)信用聯(lián)合征信系統(tǒng)；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。
??本實(shí)施意見自印發(fā)之日起施行。本意見的具體應(yīng)用問題，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理、房屋管理、規(guī)劃資源、發(fā)展改革、國資、財(cái)政、稅務(wù)等部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。
