《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》政策解讀
??租賃管理是保障性租賃住房管理的基本方面，也是一項長期、持續(xù)實施的工作。為規(guī)范做好保障性租賃住房租賃管理工作，根據(jù)《上海市人民政府辦公廳印發(fā)〈關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見〉的通知》（滬府辦規(guī)〔2021〕12號）精神，制定了《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》?！掇k法》制定過程中，先后召開四場會議，分別聽取相關(guān)處室、市政府相關(guān)部門、各區(qū)房管局、部分租賃住房建設(shè)運營企業(yè)的意見，根據(jù)各方面意見進行修改完善，經(jīng)市房屋管理局局長辦公會、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任辦公會先后審議通過后實施。
??《辦法》共四章十五條，主要包括三方面內(nèi)容：
??一、供應(yīng)和準(zhǔn)入管理
??1、供應(yīng)條件。《辦法》規(guī)定，保障性租賃住房根據(jù)項目不同類型，取得住宅交付使用許可證、竣工驗收備案證明或區(qū)政府組織區(qū)相關(guān)部門聯(lián)合驗收的通過意見后方可供應(yīng)。
??2、準(zhǔn)入條件?！掇k法》規(guī)定，保障性租賃住房的供應(yīng)對象是在本市合法就業(yè)且住房困難的在職人員及其配偶、子女。住房困難面積標(biāo)準(zhǔn)原則上按照家庭在本市一定區(qū)域范圍內(nèi)人均住房建筑面積低于15平方米確定。家庭人均住房建筑面積根據(jù)本人和配偶、子女擁有產(chǎn)權(quán)住房和承租公有住房情況核定。計算住房建筑面積的區(qū)域范圍結(jié)合通勤因素確定，其中保障性租賃住房位于浦西7個中心城區(qū)、外環(huán)以內(nèi)浦東新區(qū)的，申請家庭位于浦西7個中心城區(qū)、外環(huán)以內(nèi)浦東新區(qū)的住房應(yīng)計算住房建筑面積；保障性租賃住房位于其他郊區(qū)的，申請家庭位于項目所在區(qū)的住房應(yīng)計算住房建筑面積；保障性租賃住房位于五個新城范圍內(nèi)的，計算住房建筑面積的區(qū)域范圍可結(jié)合新城發(fā)展和職住平衡需要進一步優(yōu)化，具體由項目所在區(qū)房屋管理部門提出方案，報市房屋管理部門批準(zhǔn)后實施。出租單位可以在基本準(zhǔn)入條件基礎(chǔ)上，結(jié)合項目實際，細(xì)化和增加準(zhǔn)入條件，報項目所在地的區(qū)房屋管理部門備案。
??3、配租規(guī)則。《辦法》規(guī)定，保障性租賃住房配租以公開、公平、公正為原則。項目達(dá)到供應(yīng)條件后，出租單位發(fā)布公告啟動集中配租；集中配租期間應(yīng)優(yōu)先保障本市無房對象。集中配租后的剩余房源，實行常態(tài)化配租，符合條件對象“先到先租，隨到隨租”。項目全部或部分戶型房源滿租后，實行輪候配租，按戶型建立輪候名冊，并優(yōu)先保障本市無房對象。出租單位應(yīng)根據(jù)上述原則，制定項目配租的具體規(guī)則，報項目所在地的區(qū)房屋管理部門備案。出租單位不得對符合條件的申請對象挑客拒租。
??4、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)?！掇k法》規(guī)定，三人以下家庭和單身人士可以入住二居室及以下戶型，二孩、三孩家庭可以入住三居室及以下戶型。根據(jù)供需匹配情況，出租單位也可以將多居室戶型拆套安排使用。
??5、資格審核?！掇k法》規(guī)定，申請入住保障性租賃住房的人員應(yīng)提交申請表等材料，出租單位按照準(zhǔn)入條件，在5個工作日內(nèi)進行審核；其中住房情況提交項目所在地的區(qū)住房保障機構(gòu)核查，區(qū)住房保障機構(gòu)在3個工作日內(nèi)出具核查結(jié)果。對審核未通過的申請入住人員，出租單位不予簽訂租賃合同。
??二、租金、租期和使用管理
??1、租賃價格。《辦法》規(guī)定，保障性租賃住房租賃價格（一房一價）由出租單位制定，初次定價和調(diào)價應(yīng)報項目所在地的區(qū)房屋管理部門備案，并向社會公布；實際執(zhí)行的租賃價格不得高于備案價格。面向社會供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價格應(yīng)在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的九折以下。初次定價時，出租單位應(yīng)委托專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)對項目同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金進行評估；區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對評估結(jié)果有疑議的，可另行委托估價機構(gòu)進行評估，并對評估結(jié)果予以確認(rèn)；出租單位對區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室確認(rèn)的評估結(jié)果有疑議的，可以向市房地產(chǎn)估價師協(xié)會房地產(chǎn)估價專家委員會申請鑒定。調(diào)價時，價格調(diào)增幅度應(yīng)不高于市房屋管理部門監(jiān)測的同地段市場租賃住房租金同期增幅，且年增幅應(yīng)不高于5%。面向本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價格可進一步降低，并相應(yīng)建立隨租賃年限增加的租賃價格累進機制和管理規(guī)則。市房屋管理部門加強對保障性租賃住房初次定價和調(diào)價的監(jiān)督檢查，加強對估價機構(gòu)租金評估質(zhì)量的監(jiān)督檢查；發(fā)現(xiàn)問題的，責(zé)令整改糾正。
??2、租金支付。《辦法》規(guī)定，保障性租賃住房租金可以按月或按季度收取，不得預(yù)收一個季度以上租金；租賃保證金（押金）不得超過一個月租金。保障性租賃住房承租人可以按規(guī)定提取住房公積金支付租金。
??3、租賃期限?！掇k法》規(guī)定，保障性租賃住房租賃合同期限原則上不短于1年（承租人有特殊要求除外），最長不超過3年，鼓勵出租單位與承租人簽訂2年或3年期的租賃合同。租賃合同到期后，入住人員經(jīng)重新審核仍符合準(zhǔn)入條件的，可以續(xù)租；不再符合準(zhǔn)入條件的，應(yīng)當(dāng)退出。
??4、使用管理?！掇k法》規(guī)定，保障性租賃住房居住人數(shù)和人均居住面積應(yīng)當(dāng)符合國家和本市的相關(guān)規(guī)定。出租單位應(yīng)當(dāng)落實對保障性租賃住房的治安和人口管理要求，落實房屋維修保養(yǎng)和消防安全等責(zé)任。保障性租賃住房承租人及居住使用人不得有轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租保障性租賃住房等違規(guī)違約行為，否則出租單位可立即解除租賃合同，并按照合同約定追究承租人及居住使用人的違約責(zé)任，同時通報承租人所在單位。
??三、其他規(guī)定
??1、巡查檢查。《辦法》明確，保障性租賃住房全面納入城市網(wǎng)格化管理和社區(qū)綜合治理。保障性租賃住房所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府以及街道辦事處、園區(qū)管委會等政府派出機構(gòu)，應(yīng)對轄區(qū)內(nèi)保障性租賃住房的使用管理情況建立巡查制度，落實屬地管理責(zé)任，各區(qū)房屋管理部門加強監(jiān)督檢查。出租單位存在未按照規(guī)定的供應(yīng)對象、準(zhǔn)入條件、租賃價格、租賃期限出租保障性租賃住房等情況的，由區(qū)房屋管理部門責(zé)令整改或移送執(zhí)法管理部門進一步處理；情節(jié)嚴(yán)重的，報市房屋管理部門通知相關(guān)部門給予暫停享受保障性租賃住房支持政策等處理。
??2、數(shù)字化轉(zhuǎn)型?！掇k法》明確，依托市政府“一網(wǎng)通辦”門戶網(wǎng)站和市住房租賃管理服務(wù)平臺，推進保障性租賃住房可供應(yīng)房源統(tǒng)一上平臺發(fā)布，市民提交申請材料、出租單位審核資格和住房保障機構(gòu)核查住房情況統(tǒng)一上平臺辦理、租賃合同網(wǎng)簽備案統(tǒng)一上平臺實施，為市民提供“一站式”保障性租賃住房租賃管理服務(wù)。加強保障性租賃住房智能化管理，積極拓展“一網(wǎng)統(tǒng)管”應(yīng)用場景在保障性租賃住房落地。
??3、政策有效期?？紤]到保障性租賃住房政策剛剛出臺實施，《辦法》是全新制定的規(guī)范性文件，為穩(wěn)妥起見，采用試行的方式，試行期兩年，自2022年1月至2023年12月。
??4、公租房租賃管理的特別規(guī)定?！掇k法》明確，本市公租房的租賃管理繼續(xù)按照《上海市發(fā)展公共租賃住房的實施意見》（滬房規(guī)范〔2021〕5號）執(zhí)行；《實施意見》未規(guī)定的事項，按照本辦法執(zhí)行。
??此外，為便于《辦法》的落實，制定了《保障性租賃住房項目供應(yīng)備案表（樣表）》《保障性租賃住房項目入住申請表（樣表）》《保障性租賃住房項目租賃情況檢查記錄表（樣表）》，作為《辦法》的附件，分別用于出租單位辦理保障性租賃住房準(zhǔn)入條件、配租規(guī)則和租賃價格備案，保障對象申請保障性租賃住房，以及區(qū)房管局、街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等開展保障性租賃住房使用情況的巡查檢查。