浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)人民政府印發(fā)《三林鎮(zhèn)關(guān)于加強物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作的實施方案》的通知
浦三府〔2022〕54號
機關(guān)各部門，各鎮(zhèn)管社區(qū)，各企事業(yè)單位，各居、村：
??《三林鎮(zhèn)關(guān)于加強物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作的實施方案》已經(jīng)鎮(zhèn)政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
??上海市浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)人民政府
??2022年9月15日
三林鎮(zhèn)關(guān)于加強物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作的實施方案
??為有效化解物業(yè)管理糾紛，促進社區(qū)的和諧與穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國人民調(diào)解法》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》、《浦東新區(qū)關(guān)于進一步加強物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作的實施意見》等法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定以及市、區(qū)有關(guān)加強住宅小區(qū)綜合治理的工作要求，結(jié)合三林鎮(zhèn)實際，就加強物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作提出如下實施方案：
??一、 組織領(lǐng)導(dǎo)
??根據(jù)新區(qū)文件要求，結(jié)合鎮(zhèn)實有人口總量大、社會經(jīng)濟發(fā)展引發(fā)的矛盾糾紛數(shù)量多的實情，依托三林鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會，常設(shè)三林鎮(zhèn)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會（簡稱鎮(zhèn)物調(diào)委），成員單位有：鎮(zhèn)平安辦、鎮(zhèn)社建辦、鎮(zhèn)司法所、鎮(zhèn)城建中心（房辦）（以下簡稱“鎮(zhèn)房辦”）、鎮(zhèn)城管中隊、各派出所、市場監(jiān)督所、各社區(qū)、各居（村）委、第三方調(diào)解組織。鎮(zhèn)物調(diào)委辦公室設(shè)在鎮(zhèn)房辦，負責(zé)三林鎮(zhèn)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作的組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、培訓(xùn)以及重大工作推進，聘請專業(yè)第三方調(diào)解組織參與鎮(zhèn)物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作。
??鎮(zhèn)物調(diào)委建立聯(lián)絡(luò)員制度，聯(lián)絡(luò)員由成員單位負責(zé)人擔(dān)任。建立例會制度，每年召開二次工作會議（可與人民調(diào)解工作會議或住宅小區(qū)綜合治理工作會議合并召開），必要時可隨時召開，重點研究和解決物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解推進過程中遇到的重大問題。
??平安辦職責(zé)：主要負責(zé)信訪工作與物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解的有效銜接，對涉及物業(yè)糾紛的信訪事項進行受理和分類。
??社建辦職責(zé)：主要負責(zé)依據(jù)住宅小區(qū)綜合治理要求，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)鎮(zhèn)職能部門、各社區(qū)、各居村，推進物業(yè)管理糾紛化解工作。
??司法所職責(zé)：主要負責(zé)鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作的指導(dǎo)，聘請物業(yè)糾紛問題專職律師，負責(zé)司法調(diào)解與人民調(diào)解有效銜接。
??鎮(zhèn)房辦職責(zé)：主要負責(zé)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解與行政調(diào)解的有效銜接。負責(zé)鎮(zhèn)物調(diào)委日常工作指導(dǎo)、組織管理和人員培訓(xùn)工作。指導(dǎo)居民委員會充分發(fā)揮自治主體作用，落實對業(yè)委會和物業(yè)日常運作工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，開展物業(yè)調(diào)解工作。將物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作納入各居（村）委年終考核。
??城管中隊職責(zé)：負責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域違法搭建建筑物和構(gòu)筑物、破壞房屋外貌、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改建和占用物業(yè)共用部分、損壞或者擅自占用移裝共用設(shè)施設(shè)備、破壞綠化等各項集中行政處罰權(quán)范圍內(nèi)的違法行為。
??公安派出所職責(zé)：參與重大疑難、群體性物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作的現(xiàn)場秩序維持，對違法行為及時處置，配合開展物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作。
??市場監(jiān)督所職責(zé)：依法查處住宅小區(qū)內(nèi)的無照經(jīng)營行為；對未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)擅自將居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅康?，不予核?zhǔn)登記。負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域電梯等特種設(shè)備安全監(jiān)察，查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為；調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域特種設(shè)備事故。依法查處物業(yè)服務(wù)活動中的各類價格違法行為等。
??各社區(qū)、居委職責(zé)：在居村人民調(diào)解委員會基礎(chǔ)上明確居村物業(yè)管理調(diào)委會職責(zé)，處理轄區(qū)內(nèi)有明確職責(zé)范圍的一般物管投訴，對物業(yè)管理糾紛進行定期排摸，組織開展本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛的人民調(diào)解工作。
??二、體系建設(shè)健全與完善三林鎮(zhèn)物業(yè)管理糾紛調(diào)解體系
??（一）常設(shè)三林鎮(zhèn)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會（簡稱鎮(zhèn)物調(diào)委）。鎮(zhèn)物調(diào)委由鎮(zhèn)司法所、鎮(zhèn)房辦和社會力量聯(lián)合組建，鎮(zhèn)房辦負責(zé)鎮(zhèn)物調(diào)委指導(dǎo)、管理及培訓(xùn)工作。鎮(zhèn)物調(diào)委聘請專職物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解員，或以購買專業(yè)調(diào)解組織方式落實專職物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解員的聘任、待遇和經(jīng)費保障。鎮(zhèn)司法所聘請物業(yè)糾紛問題專職律師提供法律指導(dǎo)。鼓勵大型社區(qū)在鎮(zhèn)物調(diào)委指導(dǎo)下聘任專職物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解員。
??（二）明確居村物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織。在原有居村人民調(diào)解委員會組織基礎(chǔ)上增加物業(yè)管理糾紛調(diào)解職能，由居委人民調(diào)解委員會履行職責(zé)，負責(zé)處理轄區(qū)內(nèi)職責(zé)明確的一般物業(yè)管理類投訴，排摸物業(yè)管理投訴與糾紛，對一般物業(yè)管理糾紛直接進行調(diào)解。
??（三）鼓勵物業(yè)管理、非盈利機構(gòu)等組織積極參與物業(yè)糾紛人民調(diào)解工作。三林鎮(zhèn)采取精神鼓勵和物質(zhì)獎勵相結(jié)合，以精神鼓勵為主的方式對參與物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作的組織給予獎勵。
??三、工作機制
??（一）明確物業(yè)管理糾紛受理范圍
??物業(yè)管理糾紛主要是指：業(yè)主或使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位等主體在業(yè)主自治管理、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)和物業(yè)使用與維護中發(fā)生的各類爭議、民事糾紛：
??1. 業(yè)主或使用人之間在物業(yè)專有部分或共有部分因使用、裝飾裝修、租賃等發(fā)生的爭議；
??2. 業(yè)主與業(yè)主委員會之間在業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆、運作和自治管理中發(fā)生的爭議，因業(yè)主或使用人違反物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約中的約定發(fā)生的爭議；
??3. 業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)服務(wù)合同履行過程中產(chǎn)生的爭議，因維修資金使用、房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理等發(fā)生的爭議，因物業(yè)收費、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、為履行職責(zé)引發(fā)損害賠償?shù)劝l(fā)生的爭議；
??4. 業(yè)主或業(yè)主委員會選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生的爭議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間在物業(yè)管理項目交接過程中因物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)資料交接等問題發(fā)生的爭議；
??5. 建設(shè)單位與業(yè)主或業(yè)主委員會之間因房屋質(zhì)量及保修責(zé)任承擔(dān)、維修資金設(shè)立與支付、物業(yè)管理用房配置、物業(yè)所有權(quán)歸屬和公共服務(wù)設(shè)施配套等發(fā)生的爭議；
??6. 其他因物業(yè)管理引發(fā)的民事糾紛。
??（二）明確調(diào)解時限
??對于符合受理條件的調(diào)解申請，應(yīng)在3個工作日內(nèi)予以受理，并自受理之日起7個工作日內(nèi)啟動糾紛調(diào)查，詢問當(dāng)事人的訴求及理由，核實相關(guān)事實。
??物業(yè)管理糾紛原則上應(yīng)自受理之日起1個月內(nèi)調(diào)解完畢，經(jīng)雙方當(dāng)事人同意的可以延長1-2個月，屆時仍未達成協(xié)議的，終止調(diào)解。
??（三）明確職能，逐級調(diào)解
??1. 居村調(diào)委會以物業(yè)類投訴為主，對管轄區(qū)域內(nèi)已明確職責(zé)的一般物業(yè)管理糾紛進行處理和調(diào)解。
??2. 鎮(zhèn)物調(diào)委負責(zé)指導(dǎo)居村調(diào)委會開展物業(yè)管理糾紛調(diào)解，對于居村層面調(diào)解不成功的，轄區(qū)內(nèi)疑難、重大、復(fù)雜的物業(yè)管理糾紛進行調(diào)解。
??3. 鎮(zhèn)物調(diào)委對難以調(diào)解或調(diào)解不成功的糾紛，可以會同新區(qū)物調(diào)委、新區(qū)物管中心等相關(guān)職能部門進行人民調(diào)解與行政調(diào)解的聯(lián)合調(diào)解或引導(dǎo)進入訴訟途徑解決。
??四、人民調(diào)解與其他工作的銜接
??（一）人民調(diào)解與司法調(diào)解的銜接
??堅持調(diào)解優(yōu)先原則。積極引導(dǎo)物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人在向人民法院提起訴訟前向人民調(diào)解組織申請進行人民調(diào)解，雙方達成調(diào)解協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請可由法院審查后進行司法確認；對于法院已經(jīng)受理的物業(yè)管理糾紛可采取訴前、訴中委托調(diào)解方式，引導(dǎo)進行人民調(diào)解。法院應(yīng)加強對物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
??（二）人民調(diào)解與信訪工作的銜接
??信訪部門接到關(guān)于物業(yè)管理糾紛的信訪件，可以告知、引導(dǎo)信訪人通過人民調(diào)解途徑解決糾紛。
