各區(qū)發(fā)展改革委、住房保障房屋管理局、市住房保障事務(wù)中心：
??為規(guī)范本市共有產(chǎn)權(quán)保障住房?jī)r(jià)格管理，促進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)保障住房健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)家和本市法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，上海市發(fā)展和改革委員會(huì)會(huì)同上海市房屋管理局修訂了《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房?jī)r(jià)格管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。原上海市發(fā)展和改革委員會(huì)和上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)的《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房?jī)r(jià)格管理辦法》（滬發(fā)改價(jià)督〔2016〕4號(hào)）同時(shí)廢止。
??特此通知。
??上海市發(fā)展和改革委員會(huì)
??上海市房屋管理局
??2021年8月30日
上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房?jī)r(jià)格管理辦法
第一章 總則
??第一條（目的和依據(jù)）
??為規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)保障住房?jī)r(jià)格管理，促進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)保障住房健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》（市政府令第39號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
??第二條（適用范圍）
??本辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)保障住房的價(jià)格管理工作。
??第三條（價(jià)格形式）
??本辦法所稱共有產(chǎn)權(quán)保障住房?jī)r(jià)格，包括項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格、銷售基準(zhǔn)價(jià)格、單套銷售價(jià)格。
第二章 價(jià)格制定
??第四條（結(jié)算價(jià)格構(gòu)成）
??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)保障住房項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格以保本微利為原則。結(jié)算價(jià)格由開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、利潤(rùn)和稅金構(gòu)成。
??（一）開(kāi)發(fā)建設(shè)成本包括：
??1、土地取得費(fèi)用。劃撥土地為毛地的，土地取得費(fèi)用為按照法律、法規(guī)規(guī)定所支付的征地和房屋征收（拆遷）安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用；劃撥土地為凈地的，土地取得費(fèi)用為向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)支付的費(fèi)用。
??2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期發(fā)生的管線搬遷、工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、“三通一平”、災(zāi)害評(píng)價(jià)、環(huán)境評(píng)價(jià)、申請(qǐng)報(bào)告編制、工程監(jiān)理、招標(biāo)代理服務(wù)等前期費(fèi)用。
??3、列入施工圖預(yù)（決）算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝工程費(fèi)用，包括房屋主體部分的土建（含樁基、地下構(gòu)筑物、結(jié)構(gòu)、裝飾等）工程費(fèi)用、水電氣安裝工程費(fèi)用、附屬工程費(fèi)用及其他工程費(fèi)用。
??4、在小區(qū)用地規(guī)劃紅線范圍以內(nèi)，按照批準(zhǔn)的規(guī)劃要求與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，按照批準(zhǔn)的規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，以及室外總體工程費(fèi)用。
??5、管理費(fèi)。劃撥土地為毛地的，按不超過(guò)本條第（一）項(xiàng)第1、2、3、4、9目費(fèi)用之和的2%計(jì)算；劃撥土地為凈地的，按不超過(guò)本條第（一）項(xiàng)第2、3、4、9目費(fèi)用之和的2%計(jì)算。
??6、貸款利息按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為共有產(chǎn)權(quán)保障住房建設(shè)項(xiàng)目籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計(jì)算。
??7、建設(shè)工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)基本險(xiǎn)費(fèi)用。
??8、維修資金。
??9、其他符合國(guó)家有關(guān)部門和市政府有關(guān)規(guī)定的成本費(fèi)用支出。
??（二）利潤(rùn)，按不超過(guò)本條第（一）項(xiàng)第1、2、3、4、9目費(fèi)用之和的3%計(jì)算。
??（三）稅金，按國(guó)家規(guī)定稅目和稅率及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的規(guī)定計(jì)算。
??政府指定機(jī)構(gòu)直接組織建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)保障住房項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格以保本為原則，結(jié)算價(jià)格由開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和稅金兩部分構(gòu)成。開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和稅金構(gòu)成參照本條第（一）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
??第五條（不得計(jì)入結(jié)算價(jià)格構(gòu)成的費(fèi)用）
??下列費(fèi)用不得計(jì)入共有產(chǎn)權(quán)保障住房建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格：
??（一）住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；
??（二）建設(shè)單位留用的辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝工程費(fèi)用及其分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用；
??（三）各種與房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)無(wú)關(guān)的集資、贊助、捐贈(zèng)等費(fèi)用；
??（四）各種賠償金、違約金、滯納金和罰款等費(fèi)用；
??（五）按規(guī)定已經(jīng)減免的費(fèi)用；
??（六）其他不應(yīng)當(dāng)計(jì)入的費(fèi)用。
??第六條（結(jié)算價(jià)格確定）
??通過(guò)項(xiàng)目法人招投標(biāo)方式確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)保障住房項(xiàng)目，由政府指定的建設(shè)管理機(jī)構(gòu)按照本辦法第四、第五條規(guī)定，制訂建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)的價(jià)格評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)同級(jí)住房保障行政管理部門會(huì)同相關(guān)部門審定。結(jié)算價(jià)格通過(guò)競(jìng)價(jià)中標(biāo)確定，并在建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書中明確約定。競(jìng)價(jià)中標(biāo)的結(jié)算價(jià)格應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照協(xié)議執(zhí)行，如遇不可抗力等因素影響，經(jīng)住房保障行政管理部門會(huì)同相關(guān)部門審定后可作適當(dāng)調(diào)整。
??政府直接組織實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)或通過(guò)其他方式組織實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)保障住房項(xiàng)目，由政府指定的建設(shè)管理機(jī)構(gòu)按照本辦法第四、第五條規(guī)定，并參照政府投資項(xiàng)目管理的相關(guān)要求，擬訂結(jié)算價(jià)格，報(bào)同級(jí)住房保障行政管理部門會(huì)同相關(guān)部門審定。
??第七條（銷售基準(zhǔn)價(jià)格確定）
??共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷售基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算公式為：
??銷售基準(zhǔn)價(jià)格=周邊房?jī)r(jià)×折扣系數(shù)。
??周邊房?jī)r(jià)：參照共有產(chǎn)權(quán)保障住房周邊一定時(shí)期、一定區(qū)域內(nèi)新建同品質(zhì)商品住房的市場(chǎng)平均成交價(jià)確定，具體由住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)按有關(guān)規(guī)定組織統(tǒng)計(jì)或委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估提供。
??折扣系數(shù)：以共有產(chǎn)權(quán)保障住房的建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格為基礎(chǔ)，綜合考慮保障對(duì)象支付能力，周邊房?jī)r(jià)以及相近時(shí)期、相鄰地段共有產(chǎn)權(quán)保障住房項(xiàng)目銷售價(jià)格平衡等因素確定。
??第八條（購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額）
??購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額參照共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷售基準(zhǔn)價(jià)格占周邊房?jī)r(jià)的比例予以合理折讓后確定。計(jì)算公式為：購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額=銷售基準(zhǔn)價(jià)格/（周邊房?jī)r(jià)×90%）。
??第九條（單套銷售價(jià)格的計(jì)算）
??共有產(chǎn)權(quán)保障住房單套銷售價(jià)格，按照銷售基準(zhǔn)價(jià)格和上下浮動(dòng)幅度確定。單套房的上下浮動(dòng)幅度，根據(jù)樓層、朝向、位置來(lái)確定。上下浮動(dòng)幅度不得超過(guò)±10%。以單套銷售價(jià)格計(jì)算的項(xiàng)目住房銷售總額，應(yīng)與以銷售基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算的項(xiàng)目住房銷售總額相等。
第三章 審批程序
??第十條（定價(jià)核準(zhǔn)）
??市級(jí)統(tǒng)籌項(xiàng)目的銷售定價(jià)方案（包括銷售基準(zhǔn)價(jià)格、購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額等），由市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)組織擬訂，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市住房保障行政管理部門審批核準(zhǔn)。
??區(qū)自籌項(xiàng)目的銷售定價(jià)方案，由區(qū)住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)組織擬訂，由區(qū)價(jià)格主管部門會(huì)同住房保障行政管理部門審定后，報(bào)區(qū)政府審批核準(zhǔn)，并向市價(jià)格主管部門和市住房保障行政管理部門備案。
??經(jīng)過(guò)核準(zhǔn)的定價(jià)方案，一般自核準(zhǔn)之日起一年內(nèi)有效。逾期繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)保障住房供應(yīng)的，需重新核準(zhǔn)。
??第十一條（定價(jià)方案申報(bào)要求）
??住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)向有關(guān)部門申報(bào)銷售定價(jià)方案時(shí)，應(yīng)包括：定價(jià)依據(jù)（包括結(jié)算價(jià)格及其依據(jù)、周邊房?jī)r(jià)及其依據(jù)、其他統(tǒng)籌考慮的定價(jià)依據(jù)等）、價(jià)格方案（包括銷售基準(zhǔn)價(jià)格、購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額等）及其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)。
第四章 其他
??第十二條（其他方式取得房源的定價(jià)）
??政府指定機(jī)構(gòu)通過(guò)收購(gòu)、回購(gòu)、配建等方式取得的房源，作為共有產(chǎn)權(quán)保障住房出售的，其銷售基準(zhǔn)價(jià)格參照本辦法第七條計(jì)算確定。
??第十三條（定價(jià)方案公布）
??共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷售定價(jià)方案經(jīng)核準(zhǔn)后由住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)向社會(huì)公布。
??第十四條（專項(xiàng)資金管理）
??共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷售基準(zhǔn)價(jià)格和項(xiàng)目結(jié)算（收購(gòu)、回購(gòu)、配建等）價(jià)格之差形成的余額，應(yīng)納入財(cái)政專戶管理，統(tǒng)籌用于政府收購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)保障住房房源，政府優(yōu)先購(gòu)買、回購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)保障住房，以及保障性住房及其相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)等，具體管理辦法由市住房保障行政管理部門會(huì)同相關(guān)部門另行制訂。
??第十五條（規(guī)范收費(fèi)）
??有關(guān)單位不得超出規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等建設(shè)單位收費(fèi)，并不得以押金、保證金等名義變相收費(fèi)。
??第十六條（物業(yè)收費(fèi)）
??共有產(chǎn)權(quán)保障住房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由購(gòu)房人承擔(dān)。
??配建共有產(chǎn)權(quán)保障住房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，執(zhí)行所在住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
??第十七條（明碼實(shí)價(jià)）
??共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷售實(shí)行明碼實(shí)價(jià)銷售制度，應(yīng)明示每套住房的銷售價(jià)格和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。
??第十八條（上市轉(zhuǎn)讓和購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額）
??購(gòu)房人取得共有產(chǎn)權(quán)保障住房房地產(chǎn)權(quán)證滿5年后，政府行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和購(gòu)房人、同住人購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額相關(guān)價(jià)格的確定辦法以及政府產(chǎn)權(quán)份額所得資金管理辦法，由市住房保障行政管理部門會(huì)同相關(guān)部門另行制訂。
??第十九條（監(jiān)督檢查）
??對(duì)違反本辦法及相關(guān)法規(guī)的，由相關(guān)職能部門按各自職責(zé)予以查處。
??第二十條（施行日期）
??本辦法自2021年9月1日起施行，有效期至2026年8月31日。