滬府辦規(guī)〔2021〕12號
上海市人民政府辦公廳印發(fā)《關于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》的通知
各區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局：
??《關于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。
??上海市人民政府辦公廳
??2021年11月9日
關于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見
??為貫徹落實黨中央、國務院關于解決大城市住房突出問題的決策部署，加快發(fā)展本市保障性租賃住房，有效緩解新市民、青年人住房困難，按照《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，結合本市實際，現(xiàn)提出實施意見如下：
??一、指導思想
??以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，認真踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”重要理念，量力而行、盡力而為，政府引導、市場運作，市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)為主，強化頂層設計、規(guī)劃引領、規(guī)范治理、精細管理，著力擴大保障性租賃住房建設籌措和供應規(guī)模，努力滿足新市民、青年人對美好居住生活的向往，從供給端發(fā)力促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，為服務上海人才引領發(fā)展戰(zhàn)略、提升城市競爭力和軟實力提供支撐保障。
??二、基礎制度
??（一）強化頂層設計，統(tǒng)籌空間布局
??統(tǒng)籌考慮人口、產(chǎn)業(yè)、土地和重點發(fā)展區(qū)域，發(fā)揮政府引導和市場機制作用，深挖潛力，推動多主體投資、多渠道供給保障性租賃住房。
??市、區(qū)房屋管理部門認定的公共租賃住房統(tǒng)一納入保障性租賃住房管理，并按照本市公共租賃住房專項管理政策進一步從嚴管理。市、區(qū)房屋管理部門認定的單位租賃房統(tǒng)一納入保障性租賃住房管理。市、區(qū)國有企業(yè)通過各種方式獲得租賃住房用地投資新建的全自持租賃住房，由區(qū)房屋管理部門統(tǒng)一認定后，納入保障性租賃住房管理。其他符合條件的租賃住房，以政府引導、自愿申請為原則，由區(qū)房屋管理部門認定后，納入保障性租賃住房管理。
??加強保障性租賃住房空間規(guī)劃，重點在新城等人口導入?yún)^(qū)域、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點附近布局，強化供需適配，促進產(chǎn)城融合、職住平衡。繼續(xù)推進利用集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位自有土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、新供應國有建設用地和存量閑置房屋，新建、配建、改建保障性租賃住房。新實施的保障性租賃住房項目，由各區(qū)政府結合區(qū)域規(guī)劃和保障性租賃住房發(fā)展計劃統(tǒng)籌安排，區(qū)房屋管理部門會同區(qū)發(fā)展改革、規(guī)劃資源等部門聯(lián)合認定，并與規(guī)劃編制、土地供應等工作有效銜接。
??系統(tǒng)評估廉租住房、共有產(chǎn)權保障住房等住房保障制度實施情況，與保障性租賃住房有序銜接，以進一步完善符合超大城市發(fā)展規(guī)律和特點的住房保障體系。
??（二）明確準入條件，嚴格租賃管理
??申請保障性租賃住房，需要同時滿足以下兩項基本準入條件：一是在本市合法就業(yè)、在職工作；二是在本市存在住房困難，住房困難的面積標準原則上按照家庭在本市一定區(qū)域范圍內(nèi)人均住房建筑面積低于15平方米確定。產(chǎn)業(yè)園區(qū)、用人單位配套建設的保障性租賃住房，應當優(yōu)先或定向供應本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)符合條件的職工。
??區(qū)分保障性租賃住房不同類型，健全房源周轉(zhuǎn)循環(huán)使用機制。保障性租賃住房租賃合同期限原則上不少于1年、不超過3年；合同到期入住對象仍符合準入條件的，經(jīng)重新審核后可續(xù)租，不再符合準入條件的應當退出；面向本單位、本系統(tǒng)職工定向供應的保障性租賃住房，退出機制應當結合本單位、本系統(tǒng)住房保障管理要求制定；公共租賃住房保障總年限，繼續(xù)按照本市公共租賃住房專項管理政策執(zhí)行。
??市、區(qū)房屋管理和城管執(zhí)法部門要加強保障性租賃住房監(jiān)管。保障性租賃住房承租人、居住使用人不得轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租房屋或改變房屋用途；承租人、居住使用人有上述行為的，出租單位應當立即解除租賃合同，并按照國家、本市相關規(guī)定和租賃合同約定追究其責任。
??保障性租賃住房不得上市銷售或以長期租賃等為名變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策。嚴格對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人員的管理，嚴禁有關機構或個人為保障性租賃住房提供轉(zhuǎn)租、出售等經(jīng)紀業(yè)務。
??（三）提升居住品質(zhì)，穩(wěn)定租賃價格
??規(guī)范和優(yōu)化保障性租賃住房戶型設計。新開工建設的保障性租賃住房，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，適當配置三居室等大戶型；面向本單位、本系統(tǒng)職工定向供應的保障性租賃住房，戶型標準可以結合本單位、本系統(tǒng)住房保障實際需求適當調(diào)整。保障性租賃住房實行全裝修，并根據(jù)新市民、青年人需求特點，配置公建配套和商業(yè)配套設施，提升居住品質(zhì)。強化對保障性租賃住房建設的工程質(zhì)量安全監(jiān)管。
??市、區(qū)房屋管理部門要建立健全市場租賃住房租金監(jiān)測機制，對保障性租賃住房租賃價格的初次定價和調(diào)價加強統(tǒng)籌指導，穩(wěn)定保障性租賃住房租賃價格水平。保障性租賃住房租賃價格由出租單位制定，報區(qū)房屋管理部門備案。面向社會供應的保障性租賃住房，租賃價格應當在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的九折以下；面向本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)職工定向供應的保障性租賃住房，租賃價格可進一步降低，并建立隨租賃年限增加的租賃價格累進機制和管理規(guī)則。保障性租賃住房租金可以按月或按季度收取，但不得預收超過一個季度以上的租金；租賃保證金（押金）不得超過一個月租金。
??三、支持政策
??（一）規(guī)劃和土地支持政策
??在符合規(guī)劃、依法登記、權屬清晰的前提下，支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利等區(qū)域的集體經(jīng)營性建設用地，建設保障性租賃住房，并切實尊重農(nóng)民意愿，保障農(nóng)民集體權益。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以通過自建或聯(lián)營、入股等方式，合作建設運營保障性租賃住房；穩(wěn)妥推進通過集體經(jīng)營性建設用地出讓等方式，建設運營保障性租賃住房。探索構建集體建設用地建設租賃住房融資渠道以及收益分配和利益平衡機制。
??對企事業(yè)單位依法取得使用權的自有閑置土地，在聯(lián)合認定且符合規(guī)劃、權屬不變、滿足安全要求、公共服務和市政交通等配套設施可承載、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可以繼續(xù)保留劃撥方式。
??在確保安全的前提下，可以將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中產(chǎn)業(yè)類項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房。鼓勵產(chǎn)業(yè)園區(qū)加強統(tǒng)籌規(guī)劃，將各產(chǎn)業(yè)類項目的配套比例對應的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設宿舍型保障性租賃住房。
??在符合規(guī)劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，在用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。對既有的非居住存量房屋改建租賃住房項目，經(jīng)區(qū)政府組織區(qū)相關部門聯(lián)合驗收合格的，可以辦理保障性租賃住房認定手續(xù)。對新實施的非居住存量房屋改建保障性租賃住房項目，由區(qū)政府組織區(qū)房屋管理、規(guī)劃資源、建設管理、消防等部門聯(lián)合審查改建方案后，辦理保障性租賃住房認定手續(xù)以及立項、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)，竣工后實施聯(lián)合驗收。非居住存量房屋改建保障性租賃住房的租賃運營期限應當達到5年以上。
??新出讓商品住房用地繼續(xù)配建不少于5%的保障性住房，無償移交政府，主要用作公共租賃住房；繼續(xù)配建不少于15%的開發(fā)企業(yè)自持租賃住房，主要用作保障性租賃住房，在土地出讓合同中進行約定，并鼓勵各區(qū)統(tǒng)籌配建面積，集中實施配建。集中實施配建的保障性租賃住房，應當先于商品住房供地或者同時供地。單獨選址的租賃住房用地，主要用于建設保障性租賃住房，在土地出讓合同中進行約定，土地出讓價款可以分期收取。
??（二）財稅支持政策
??按照政策申請和使用中央補助資金，對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設任務予以補助。優(yōu)化中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點資金分配使用，對市場化租賃住房中認定納管的保障性租賃住房予以重點支持。
??落實保障性租賃住房稅收優(yōu)惠政策，可以享受稅收優(yōu)惠政策的單位和項目名單由市住房城鄉(xiāng)建設管理、房屋管理部門按照國家規(guī)定，匯總提供稅務部門。
??對保障性租賃住房項目，免收城市基礎設施配套費。
??（三）水電氣價格政策
??非居住用地上新建、改建的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行，項目名單由市住房城鄉(xiāng)建設管理、房屋管理部門匯總提供用水、用電、用氣價格主管部門。
??（四）金融支持政策
??支持銀行業(yè)金融機構按照規(guī)定向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，向改建存量房屋形成非自有產(chǎn)權保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款，鼓勵商業(yè)銀行創(chuàng)新對相關住房租賃企業(yè)的綜合金融服務。落實建設保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款的政策。積極配合推進落實保障性租賃住房貸款統(tǒng)計調(diào)查制度，在實施房地產(chǎn)信貸管理時，予以差別化對待。
??支持銀行業(yè)金融機構發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。鼓勵符合條件的企業(yè)發(fā)行公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。支持商業(yè)保險資金參與保障性租賃住房建設。加大住房公積金對保障性租賃住房的支持力度。
??在確保保障性租賃住房資產(chǎn)安全和規(guī)范運行的前提下，試點推進以保障性租賃住房為基礎資產(chǎn)的基礎設施不動產(chǎn)投資信托基金。
??（五）國資支持政策
??充分發(fā)揮國資在發(fā)展保障性租賃住房中的示范引領和“穩(wěn)定器”“壓艙石”作用。支持引導中央在滬企業(yè)，市、區(qū)國有企業(yè)和機關、事業(yè)單位在符合規(guī)劃的前提下，通過多種方式，參與保障性租賃住房建設供應。主業(yè)從事住房建設的市、區(qū)國有企業(yè)，應當發(fā)揮集中新建全自持租賃住房的主力軍作用。對市、區(qū)國有企業(yè)參與的上述專項工作任務，統(tǒng)籌兼顧對業(yè)績指標的影響，由市、區(qū)國資監(jiān)管部門按照管理權限，納入國有企業(yè)考核評價范圍。
??（六）配套公共服務支持政策
??保障性租賃住房承租人、居住使用人可以按照規(guī)定，在租賃房屋所在地辦理居住登記、《上海市居住證》（非本市戶籍）或社區(qū)公共戶落戶（本市戶籍），并相應享受未成年子女義務教育等基本公共服務政策。
??街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應當將保障性租賃住房納入城市網(wǎng)格化管理和社區(qū)管理服務范圍，組織開展各項便民利民服務和社區(qū)志愿服務，指導落實物業(yè)服務，提升保障性租賃住房的居住品質(zhì)，促進承租人、居住使用人融入社區(qū)。
??四、組織實施
??（一）市、區(qū)協(xié)同，統(tǒng)籌推進
??市促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展聯(lián)席會議加掛市保障性租賃住房工作領導小組牌子，負責協(xié)調(diào)解決保障性租賃住房工作推進中的重大問題。市保障性租賃住房工作領導小組辦公室設在市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局，負責健全統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制，做好保障性租賃住房規(guī)劃管理、政策指導、項目推進、督促檢查等工作。各區(qū)政府相應建立健全保障性租賃住房工作的領導和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制。
??（二）建設平臺，規(guī)范管理
??加快建立完善全市統(tǒng)一的住房租賃管理服務信息平臺，覆蓋保障性租賃住房和單位、居民持有的市場化租賃住房全量房源，以信息化為支撐，推進保障性租賃住房規(guī)劃、建設、管理一體化，探索保障性租賃住房房源發(fā)布、查詢、申請、審核、簽約全程網(wǎng)上辦理。加強保障性租賃住房智能化管理，推進“一網(wǎng)統(tǒng)管”應用場景落地。
??（三）落實責任，嚴格考核
??各區(qū)政府要全面落實屬地主體責任，積極推進保障性租賃住房建設籌措，規(guī)范項目運營管理。市保障性租賃住房工作領導小組辦公室要加強對保障性租賃住房工作的督促，定期進行通報。保障性租賃住房工作列入市委、市政府重點工作，完成情況納入市對各區(qū)、相關市屬國有企業(yè)考核范圍。
??本意見自2021年12月1日起實施，有效期至2026年11月30日。
