滬府發(fā)〔2004〕38號
各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：
市政府同意市房地資源局《關于實施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的若干意見》，現(xiàn)轉發(fā)給你們，請從今年11月1日起執(zhí)行。2003年9月9日市政府批轉的《關于上海市實施〈物業(yè)管理條例〉的若干意見》（滬府發(fā)〔2003〕61號）同時廢止。
二○○四年九月三十日
關于實施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的若干意見
為更好地實施市人大常委會發(fā)布的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），現(xiàn)提出如下若干意見：
一、物業(yè)管理區(qū)域的劃分和調整
建設單位向區(qū)（縣）房地產管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求時，應當提交建設項目規(guī)劃設計方案。房地產管理部門應當征求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）意見，出具劃分物業(yè)管理區(qū)域核定單，并告知規(guī)劃管理部門、房地產登記機構和建設單位。
物業(yè)管理區(qū)域需作調整的，區(qū)（縣）房地產管理部門應當會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）聽取業(yè)主意見。作出調整物業(yè)管理區(qū)域決定，應當在相關物業(yè)管理區(qū)域內公告。
二、分期開發(fā)項目的物業(yè)管理
劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的建設項目分期開發(fā)的，其前期物業(yè)管理招投標應當以該物業(yè)管理區(qū)域為范圍。先行開發(fā)區(qū)域內銷售并交付使用的物業(yè)符合《規(guī)定》條件的，應當成立業(yè)主大會，業(yè)主大會可就整個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項作出決定。業(yè)主大會決定聘用物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)服務合同期限不得超過2年。業(yè)主大會成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，成為該業(yè)主大會的成員，依法行使權利、履行義務。
業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會決定的事項告知建設單位；建設單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)，應在房屋銷售合同中明示業(yè)主大會的決定事項。
三、業(yè)主投票權的計算
單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權超過全部投票權30%的部分，應分攤給其他業(yè)主。
停車場（庫）以及依法歸全體業(yè)主所有的物業(yè)，不計投票權。
四、業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會會議的處理
業(yè)主委員會不依照《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）、《規(guī)定》履行召開業(yè)主大會會議的職責，經房地產管理部門責令其限期改正后仍未履行的，房地產管理部門和街道辦事處可以組織業(yè)主推薦產生召開業(yè)主大會會議的籌備組成員。該籌備組可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。
五、物業(yè)管理用房的配置
建設單位應當按照下列標準配置物業(yè)管理用房：
（一）物業(yè)管理企業(yè)用房，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2%；物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑總面積不足5萬平方米的，不低于建筑面積100平方米。
（二）業(yè)主委員會用房，不低于建筑面積30平方米。
配置的物業(yè)管理用房應當為地面以上的獨用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。
分期開發(fā)建設的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位可在先期開發(fā)的區(qū)域內配置物業(yè)管理用房，或者以先期開發(fā)區(qū)域的建筑面積為基數(shù)，按本條第一款、第二款規(guī)定配置臨時物業(yè)管理用房。建設單位提供臨時物業(yè)管理用房的，應當根據(jù)《規(guī)定》第十九條的規(guī)定辦理相關手續(xù)。
六、停車場（庫）的管理
建設單位在住宅物業(yè)管理區(qū)域內按規(guī)劃配建的停車場（庫），應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、使用人使用，尚未出售的應當出租，不得閑置不用。具體管理辦法，由市房地資源局另行制定。
七、專項維修資金不足時的籌集
專項維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時，業(yè)主大會應當就再次籌集方案作出決定，業(yè)主應當按照業(yè)主大會的決定繳納專項維修資金。分期籌集的，業(yè)主應當在3年內交納完畢。
再次籌集的維修資金余額，不得少于首期維修資金中購房人交納的數(shù)額。
八、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的相關事項
業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當按照《條例》、《規(guī)定》履行職責。對《條例》施行前通過的《業(yè)主委員會章程》，應當在召開業(yè)主大會會議時，依照《條例》、《規(guī)定》將其修訂為《業(yè)主大會議事規(guī)則》。業(yè)主委員會在《條例》施行前訂立的物業(yè)管理合同未終止的，應當繼續(xù)履行。
九、施行日期
本意見自2004年11月1日起施行。
上海市房屋土地資源管理局
二○○四年九月十日