滬府辦發(fā)〔2009〕51號(hào)
各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：
市住房保障房屋管理局《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范化建設(shè)的若干意見》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真按照?qǐng)?zhí)行。
上海市人民政府辦公廳
二○○九年十一月十六日
關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范化建設(shè)的若干意見
為了規(guī)范本市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范化建設(shè)提出以下意見：
一、正確認(rèn)識(shí)業(yè)主大會(huì)制度，切實(shí)維護(hù)業(yè)主權(quán)益，促進(jìn)社區(qū)和諧
?。ㄒ唬I(yè)主是物業(yè)管理的責(zé)任主體
房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主是房屋所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的責(zé)任主體。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。
?。ǘI(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)要依法維護(hù)業(yè)主的權(quán)益
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)制度是房屋產(chǎn)權(quán)主體多元化形式下業(yè)主實(shí)行自我管理的實(shí)現(xiàn)方式。業(yè)主大會(huì)作為住宅小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)力機(jī)構(gòu)，具有制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使用專項(xiàng)維修資金等有關(guān)小區(qū)共有和共同管理事務(wù)的決定權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是業(yè)主大會(huì)日常運(yùn)作的組織、實(shí)施主體，主要負(fù)責(zé)擬定相關(guān)方案、組織召開會(huì)議并具體實(shí)施大會(huì)形成的決議。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
（三）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)社區(qū)和諧的義務(wù)
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
二、完善業(yè)主委員會(huì)組建和換屆辦法，夯實(shí)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作基礎(chǔ)
?。ㄒ唬┟鞔_業(yè)主委員會(huì)成員條件
業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由知法守法、熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔，具有社會(huì)公信力和一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
凡有違法搭建、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)和維修資金、違規(guī)出租房屋等情形的業(yè)主，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員。
業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)籌備組成員和換屆改選小組成員，也應(yīng)當(dāng)符合上述條件。
?。ǘ┩晟茦I(yè)主大會(huì)會(huì)議表決票的送達(dá)方式
小區(qū)業(yè)主參與業(yè)主大會(huì)是行使權(quán)利、履行義務(wù)的主要途徑。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見形式的，選票、表決票主要采取當(dāng)面領(lǐng)取或送達(dá)的方式，并由業(yè)主簽收。
如確需采取按照業(yè)主提供的聯(lián)系地址、通訊方式發(fā)送，或者投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主信報(bào)箱、房屋內(nèi)的方式送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩人以上的業(yè)主或者居民委員會(huì)的工作人員證明，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告送達(dá)情況。
?。ㄈ┙∪珮I(yè)主委員會(huì)備案手續(xù)
依法產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)和經(jīng)換屆改選的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)（縣）房屋管理部門辦理成立和換屆備案手續(xù)。
已辦理備案的業(yè)主委員會(huì)名稱、所轄區(qū)域范圍、成員、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)（縣）房屋管理部門辦理變更備案手續(xù)。
因物業(yè)管理區(qū)域分立、合并，所屬房屋全部被拆遷或滅失，以及其他原因致使業(yè)主委員會(huì)無(wú)法續(xù)存的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)（縣）房屋管理部門辦理注銷備案手續(xù)。
業(yè)主委員會(huì)的組建、換屆有違反法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)（縣）房屋管理部門予以撤銷備案。
業(yè)主委員會(huì)備案和撤銷備案的具體辦法，由市住房保障房屋管理局另行制定。
三、加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)自身建設(shè)，確保日常運(yùn)作規(guī)范有序
?。ㄒ唬┮?guī)范業(yè)主委員會(huì)的日常運(yùn)作
業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，要明確議事內(nèi)容并公告小區(qū)全體業(yè)主；召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，業(yè)主委員會(huì)要明確會(huì)議議程，議事過(guò)程要作書面記錄并存檔；業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定后，要及時(shí)在小區(qū)內(nèi)公告。
經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)在細(xì)化議事事項(xiàng)操作辦法時(shí)，要召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議討論決定該辦法，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和其他成員均有同等的表決權(quán)。
在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解業(yè)主和使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主遵守管理規(guī)約和履行業(yè)主義務(wù)。
業(yè)主大會(huì)作出決定前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聽取居民委員會(huì)的建議；業(yè)主大會(huì)作出決定后，應(yīng)當(dāng)告知居民委員會(huì)。
未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)及其任何成員不得以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，擅自決定物業(yè)管理事務(wù)。
?。ǘ┮?guī)范維修資金的使用
物業(yè)共有部分維修、更新、改造需使用維修資金的，除管理規(guī)約另有約定外，應(yīng)當(dāng)按照下列程序?qū)嵤?/p>
1.制訂使用方案。維修資金的使用方案由物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制，并提交業(yè)主委員會(huì)。使用方案應(yīng)當(dāng)包括維修項(xiàng)目名稱、實(shí)施范圍、預(yù)算總金額、分?jǐn)偡秶懊娣e、施工單位選擇方式、決算方式、實(shí)施時(shí)間等內(nèi)容。
2.完善使用方案。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主的意見，完善使用方案。
3.決定使用方案。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將使用方案提交業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主小組表決通過(guò)，并在小區(qū)內(nèi)公告。
4.落實(shí)施工單位。由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、施工單位簽訂物業(yè)共有部分維修、更新、改造的施工合同。
5.組織項(xiàng)目施工。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照使用方案組織實(shí)施。項(xiàng)目施工完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提交物業(yè)維修、更新、改造情況的書面報(bào)告和列支費(fèi)用。
6.審核施工費(fèi)用。由業(yè)主委員會(huì)依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的物業(yè)維修、更新、改造情況的書面報(bào)告和費(fèi)用列支清單進(jìn)行審核，應(yīng)當(dāng)審價(jià)的，經(jīng)審價(jià)后向?qū)翥y行發(fā)出同意劃轉(zhuǎn)維修資金通知，并將維修資金使用的情況按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。
業(yè)主委員會(huì)在維修資金使用過(guò)程中，不得擅自變更維修資金使用方案或越權(quán)簽訂施工合同，不得在維修資金使用過(guò)程中謀取個(gè)人利益。
（三）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按下列程序選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
1.制定選聘方案。除業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，物業(yè)服務(wù)合同屆滿前3個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)要結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、實(shí)施物業(yè)服務(wù)的客觀需要提出物業(yè)服務(wù)要求，通過(guò)征求業(yè)主意見，擬訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案，并在物業(yè)管理區(qū)域公告。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、信用情況和管理實(shí)績(jī)情況，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。
業(yè)主大會(huì)另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘。
2.完善選聘方案。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主的意見，完善選聘方案。
3.通過(guò)選聘方案。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將選聘方案提交業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，并在小區(qū)內(nèi)公告。
4.落實(shí)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)決議，公開、公平、公正地做好選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)工作，代表業(yè)主大會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并將選聘結(jié)果和物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢。
業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘過(guò)程中，不得越權(quán)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，不得在選聘過(guò)程中謀取個(gè)人利益。
?。ㄋ模┙⑷粘９ぷ髦贫?/p>
1.建立會(huì)議接待制度。業(yè)主委員會(huì)要加強(qiáng)對(duì)政策法規(guī)的學(xué)習(xí)和宣傳，定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。要定期召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，接待和聽取業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的意見和建議，接受業(yè)主的咨詢、投訴和監(jiān)督。要協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，督促業(yè)主依法履行義務(wù)，不斷提高業(yè)主自我管理的能力。
2.建立信息發(fā)布制度。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定和物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、維修資金和公共收益收支、物業(yè)服務(wù)合同變更等物業(yè)管理事項(xiàng)。
3.建立印章管理制度。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)確定專人保管業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主大會(huì)財(cái)務(wù)專用章和業(yè)主委員會(huì)印章，并按照印章管理制度使用。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
4.建立檔案管理制度。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主清冊(cè)及聯(lián)系方式、業(yè)主委員會(huì)備案材料、物業(yè)服務(wù)合同、維修資金收支情況清冊(cè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄、紀(jì)要以及作出決定的書面材料，業(yè)主、使用人的書面意見、建議書以及與物業(yè)管理有關(guān)的往來(lái)文件等材料建檔造冊(cè)，并指定專人管理，確保資料完整。
四、強(qiáng)化對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和服務(wù)，幫助業(yè)主提高自我管理能力
?。ㄒ唬┻M(jìn)一步理順管理職責(zé)
區(qū)縣政府負(fù)責(zé)定期組織召開相關(guān)部門和單位參加的住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的綜合性問(wèn)題；區(qū)縣民政部門要落實(shí)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督和日常管理工作;區(qū)縣房屋管理部門要對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建和日常運(yùn)作程序進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理；街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）負(fù)責(zé)召集住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)綜合管理中的疑難問(wèn)題，落實(shí)部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建和日常運(yùn)作；居民委員會(huì)建立業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)工作小組和物業(yè)管理協(xié)調(diào)會(huì)議制度，負(fù)責(zé)牽頭做好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、換屆改選和日常運(yùn)作的具體指導(dǎo)工作以及調(diào)解物業(yè)管理矛盾和糾紛。
?。ǘ┻M(jìn)一步加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要高度重視業(yè)主委員會(huì)規(guī)范化建設(shè)工作。要參照指導(dǎo)和支持居民委員會(huì)建設(shè)的工作要求，將其作為社區(qū)管理和社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容；落實(shí)部門和專人負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主委員會(huì)組建、換屆改選和日常運(yùn)作進(jìn)行指導(dǎo)；定期召開住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方，幫助業(yè)主提高自我管理能力；將物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解納入人民調(diào)解委員會(huì)工作范圍，對(duì)居民委員會(huì)的工作予以支持、指導(dǎo)和考核。
房屋管理部門要完善業(yè)主委員會(huì)備案制度和業(yè)主委員會(huì)委員變更規(guī)范；完善業(yè)主大會(huì)選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的操作程序，將業(yè)主大會(huì)另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入統(tǒng)一的招投標(biāo)平臺(tái)管理；完善維修資金審價(jià)、審核、審計(jì)制度，規(guī)范資金使用的操作程序。要加強(qiáng)基層房管辦事機(jī)構(gòu)的建設(shè)，配強(qiáng)配全人員，切實(shí)履行指導(dǎo)和服務(wù)職責(zé)。要加強(qiáng)對(duì)專項(xiàng)維修資金和公共收益收支、物業(yè)管理重大事項(xiàng)實(shí)施等日常運(yùn)作情況的監(jiān)督檢查。要培育和引入專業(yè)中介機(jī)構(gòu)為業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主提供專業(yè)化服務(wù)。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和房屋管理部門要共同加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)籌備前、成立后和日常業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其成員素質(zhì)。
居民委員會(huì)要切實(shí)擔(dān)負(fù)起對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)，幫助業(yè)主選舉具有模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)并有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主代表、籌備組成員、業(yè)主委員會(huì)委員、換屆改選小組成員。業(yè)主委員會(huì)籌備組或換屆改選小組不依法履行職責(zé)，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、房屋管理部門責(zé)令其限期改正后仍未履行的，居民委員會(huì)可以牽頭組織業(yè)主重新組建籌備組或者換屆改選小組。
上海市住房保障和房屋管理局
二○○九年十一月八日