滬府辦發(fā)〔2013〕68號(hào)
上海市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市住房保障房屋管理局制訂的《上海市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法》的通知
各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：
市住房保障房屋管理局制訂的《上海市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真按照?qǐng)?zhí)行。
上海市人民政府辦公廳
2013年12月10日
上海市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法
第一條（目的和依據(jù)）
為了加強(qiáng)住宅物業(yè)保修金管理，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障相關(guān)物業(yè)在保修期內(nèi)的正常使用和維修，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章，制定本辦法。
第二條（適用范圍）
本市行政區(qū)域內(nèi)新建住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他建筑物的物業(yè)保修金的交存、使用、退還及監(jiān)督管理，適用本辦法。
第三條（定義）
本辦法所稱住宅物業(yè)保修金（以下簡(jiǎn)稱“保修金”），是指建設(shè)單位按照規(guī)定比例向房屋管理部門交存，作為建設(shè)單位履行保修義務(wù)的保證金。
本辦法所稱業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人，但不包括建設(shè)單位。
第四條（管理原則）
保修金的管理，遵循“統(tǒng)一交存、資金歸屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管”的原則。
第五條（管理部門）
市房屋管理部門負(fù)責(zé)全市保修金的監(jiān)督管理。
區(qū)、縣建設(shè)部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督管理和質(zhì)量問題糾紛的協(xié)調(diào)。
區(qū)、縣房屋管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)保修金的交存、使用、補(bǔ)足、退還等日常管理。
第六條（交存標(biāo)準(zhǔn)）
新建住宅及同一住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他建筑物，由其建設(shè)單位按照建筑安裝總造價(jià)的3%交納保修金。
符合以下情形之一的建筑物，經(jīng)房屋管理部門審核同意，建設(shè)單位可免予交納保修金：
（一）住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有住宅及其他建筑物，建設(shè)單位均不預(yù)（出）售的；
（二）建設(shè)單位不預(yù)（出）售的整棟建筑物，但歸業(yè)主共有的房地產(chǎn)、機(jī)動(dòng)車車庫、公益性公共服務(wù)設(shè)施房地產(chǎn)以及其他公建配套設(shè)施設(shè)備等除外；
（三）建設(shè)單位已投保的工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)符合國家和本市規(guī)定的保修范圍和保修期限的。
第七條（交存時(shí)限）
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，持下列文件，向房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理部門提出核定保修金交納金額的手續(xù)：
（一）本建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批文及附圖；
（二）住宅交付使用許可證；
（三）發(fā)包、承包雙方簽字蓋章后的建設(shè)項(xiàng)目竣工總結(jié)算報(bào)告；
（四）竣工總平面圖等相關(guān)圖紙；
（五）建設(shè)單位簽署蓋章的《履行保修義務(wù)承諾書》。
區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)在受理申請(qǐng)后5個(gè)工作日內(nèi)，出具《住宅物業(yè)保修金交存通知單》，告知建設(shè)單位交存保修金的具體金額和專戶賬號(hào)；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到《住宅物業(yè)保修金交存通知單》后10日內(nèi)，一次性足額交存保修金；保修金開戶銀行應(yīng)當(dāng)在收款后，出具收款憑證。
建設(shè)單位憑《住宅物業(yè)保修金交存通知單》和保修金開戶銀行出具的收款憑證，向區(qū)、縣房屋管理部門申辦業(yè)主共有的房地產(chǎn)和公益性公共服務(wù)設(shè)施房地產(chǎn)的認(rèn)定手續(xù)。
屬于第六條免予交納保修金第（一）、（二）種情形，建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)初始登記后需要出售房屋的，應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，持上述文件向房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理部門辦理核定保修金交納金額的手續(xù)，交存房屋所在整棟建筑物的保修金。
第八條（賬戶設(shè)立）
區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)在市房屋管理部門指定的商業(yè)銀行，開設(shè)一個(gè)保修金專用存款賬戶。以住宅物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)立分戶，同一住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的，以分期開發(fā)區(qū)域?yàn)閱挝贿M(jìn)行核算。
第九條（建設(shè)單位保修義務(wù)）
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與房屋買受人在房屋預(yù)（出）售合同中，約定房屋保修范圍、保修期限、維修時(shí)限等相關(guān)保修責(zé)任和內(nèi)容。物業(yè)保修期限內(nèi)物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在接到維修要求后，按照合同約定時(shí)限，派人到現(xiàn)場(chǎng)核查；屬于建設(shè)單位保修范圍的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行維修。
第十條（保修金的申請(qǐng)使用）
建設(shè)單位拒不履行保修義務(wù)或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以持下列書面材料，向區(qū)、縣房屋管理部門申請(qǐng)使用保修金：
（一）申請(qǐng)使用保修金報(bào)告；
（二）生效的法院判決書或者仲裁委員會(huì)裁決書。
區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)在受理申請(qǐng)后10個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合使用條件的，出具《住宅物業(yè)保修金使用事項(xiàng)告知單》，告知申請(qǐng)人使用保修金的有關(guān)事項(xiàng)。
第十一條（組織維修）
經(jīng)區(qū)、縣房屋管理部門審核同意使用保修金的，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為組織維修，并與維修施工單位簽訂書面工程合同。維修工程預(yù)算、決算費(fèi)用應(yīng)當(dāng)經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)。
第十二條（保修金的劃轉(zhuǎn)和結(jié)算）
業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程合同的約定，持下列書面材料向區(qū)、縣房屋管理部門申請(qǐng)維修費(fèi)用的劃轉(zhuǎn)：
（一）住宅物業(yè)保修金劃轉(zhuǎn)申請(qǐng)表；
（二）工程合同；
（三）中介機(jī)構(gòu)出具的維修工程預(yù)算審價(jià)報(bào)告；
（四）維修施工單位出具的維修費(fèi)用發(fā)票。
維修工程竣工前，申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)的維修費(fèi)用不得超過維修工程預(yù)算審價(jià)報(bào)告總價(jià)款的60%。
維修工程竣工后，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持下列書面材料，向區(qū)、縣房屋管理部門申請(qǐng)維修費(fèi)用的結(jié)算：
（一）住宅物業(yè)保修金劃轉(zhuǎn)申請(qǐng)表；
（二）中介機(jī)構(gòu)出具的維修工程決算審價(jià)報(bào)告；
（三）維修施工單位出具的維修費(fèi)用發(fā)票。
維修工程結(jié)算費(fèi)用應(yīng)當(dāng)以經(jīng)中介機(jī)構(gòu)審價(jià)的決算費(fèi)用為準(zhǔn)。
區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)在受理申請(qǐng)后5個(gè)工作日內(nèi)，向保修金開戶銀行出具《住宅物業(yè)保修金劃轉(zhuǎn)通知書》。保修金開戶銀行應(yīng)當(dāng)在收到《住宅物業(yè)保修金劃轉(zhuǎn)通知書》后5個(gè)工作日內(nèi)，辦理相關(guān)劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。
第十三條（保修金的補(bǔ)足）
區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)在出具《住宅物業(yè)保修金劃轉(zhuǎn)通知書》后10個(gè)工作日內(nèi)，向建設(shè)單位出具《住宅物業(yè)保修金交存通知單（補(bǔ)足）》；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到《住宅物業(yè)保修金交存通知單（補(bǔ)足）》后10個(gè)工作日內(nèi)，將需補(bǔ)足金額存入保修金專用存款賬戶。
第十四條（保修金收支情況對(duì)賬）
市房屋管理部門應(yīng)當(dāng)定期對(duì)保修金及其管理情況進(jìn)行檢查，加強(qiáng)監(jiān)管；保修金開戶銀行應(yīng)當(dāng)定期與區(qū)、縣房屋管理部門進(jìn)行對(duì)賬，每半年向建設(shè)單位遞送保修金收支對(duì)賬單。
第十五條（保修金退還申請(qǐng)）
建設(shè)單位可在保修金對(duì)應(yīng)區(qū)域內(nèi)首套房屋交付滿10年后，憑首套房屋交付使用交接書和保修金開戶銀行出具的收款憑證，向區(qū)、縣房屋管理部門提出退還申請(qǐng)。
區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)在受理申請(qǐng)后10個(gè)工作日內(nèi)，就擬退還保修金事項(xiàng)書面征詢區(qū)、縣建設(shè)主管部門意見，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋管理部門網(wǎng)站上公示，公示期為30日。
公示期滿無異議或者異議無效的，區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)，出具《住宅物業(yè)保修金領(lǐng)取通知書》。建設(shè)單位憑《住宅物業(yè)保修金領(lǐng)取通知書》，到保修金開戶銀行領(lǐng)取保修金。公示期內(nèi)建設(shè)單位履行保修義務(wù)未完畢的，保修金暫不予退還。
房屋因不可抗力、拆除等原因滅失的，建設(shè)單位憑相關(guān)部門出具的滅失證明，向區(qū)、縣房屋管理部門申請(qǐng)退還保修金。
第十六條（建設(shè)單位的變更）
建設(shè)單位發(fā)生企業(yè)更名的，應(yīng)當(dāng)憑更名后的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、工商管理部門出具的更名批復(fù)，向區(qū)、縣房屋管理部門申辦保修金賬戶信息變更手續(xù)。
建設(shè)單位因破產(chǎn)、解散或者其他情形喪失主體資格的，應(yīng)當(dāng)將保修金變更至其法人股東名下，在清算時(shí)明確承擔(dān)保修義務(wù)的一個(gè)法人股東，并持下列材料，向區(qū)、縣房屋管理部門申辦保修金信息變更手續(xù)：
（一）住宅物業(yè)保修金賬戶信息變更申請(qǐng)書；
（二）公司清算時(shí)，全體股東一致同意變更事項(xiàng)的書面材料；
（三）變更后的法人股東簽署的履行保修義務(wù)的《履行保修義務(wù)變更承諾書》；
（四）變更后的法人股東的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證明材料。
區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)在受理申請(qǐng)后的5個(gè)工作日內(nèi)，出具《變更住宅物業(yè)保修金賬戶信息通知書》，通知保修金開戶銀行變更相應(yīng)賬戶信息。
第十七條（對(duì)違反物業(yè)保修金交存規(guī)定的處理）
建設(shè)單位違反本辦法，未交存或補(bǔ)足保修金的，由區(qū)、縣房屋管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上5萬元以下的罰款，并自逾期之日起，按日加收萬分之三的滯納金。
第十八條（對(duì)有關(guān)部門和保修金管理機(jī)構(gòu)的工作人員違反本辦法的處理）
房屋管理部門工作人員違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）截留、挪用、侵占保修金；
（二）未按照本辦法規(guī)定進(jìn)行管理，造成保修金流失的；
（三）在保修金使用、劃轉(zhuǎn)和退還中，故意刁難或者拖延的；
（四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。
第十九條（施行日期）
本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期至2015年12月31日。
上海市住房保障和房屋管理局
2013年11月22日