滬府辦規(guī)〔2018〕32號
上海市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃資源局制訂的《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定》的通知
各區(qū)人民政府，市政府有關(guān)委、辦、局：
市規(guī)劃資源局制訂的《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真按照執(zhí)行。
上海市人民政府辦公廳
2018年11月4日
上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定
第一條（目的和依據(jù)）
為了加強(qiáng)本市地下建設(shè)用地使用權(quán)管理，促進(jìn)地下空間資源的合理利用，根據(jù)《上海市地下空間規(guī)劃建設(shè)條例》和《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》等法規(guī)規(guī)章，制定本規(guī)定。
第二條（適用范圍）
本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地范圍內(nèi)的地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓的管理。
地下建設(shè)用地，分為結(jié)建的地下工程建設(shè)用地和單建的地下工程建設(shè)用地。
結(jié)建的地下工程，是指由同一主體結(jié)合地面建筑一并開發(fā)建設(shè)的地下工程。單建的地下工程，是指獨立開發(fā)建設(shè)的地下工程。
第三條（基本原則）
地下建設(shè)用地的使用，應(yīng)當(dāng)貫徹“統(tǒng)籌規(guī)劃、合理開發(fā)、節(jié)約集約、公益優(yōu)先、地下與地上相協(xié)調(diào)”的原則。
第四條（出讓方式）
除列入國家《劃撥用地名錄》范圍的地下建設(shè)工程可以采取劃撥方式取得地下建設(shè)用地使用權(quán)外，其他地下建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得地下建設(shè)用地使用權(quán)。
地下建設(shè)用地使用權(quán)的出讓，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式。但符合以下情形之一的，可以采用協(xié)議出讓的方式：
?。ㄒ唬└街叵陆煌ㄔO(shè)施等公益性項目且不具備獨立開發(fā)條件的地下工程；
?。ǘ┑厣辖ㄔO(shè)用地使用權(quán)人在其建設(shè)用地范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)地下工程的；
?。ㄈ┐媪康叵陆ㄔO(shè)用地補(bǔ)辦有償使用手續(xù)以及其它符合協(xié)議出讓條件的。
結(jié)建的地下工程隨其地上部分一并出讓地下建設(shè)用地使用權(quán)。
第五條（出讓年期）
地下建設(shè)用地使用權(quán)的出讓年期，應(yīng)當(dāng)按照用途，遵循國家和本市建設(shè)用地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定。
第六條（地下建設(shè)規(guī)劃條件）
地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓前，規(guī)劃資源部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定地下建設(shè)規(guī)劃條件?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃中未明確地下空間規(guī)劃要求的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定核定規(guī)劃條件。規(guī)劃條件應(yīng)當(dāng)明確地下建設(shè)工程的用途、最大占地范圍、開發(fā)深度、建筑量控制要求、與相鄰建筑連通要求、地質(zhì)安全要求等規(guī)劃設(shè)計要求。地下建設(shè)規(guī)劃條件應(yīng)當(dāng)納入土地出讓合同。
土地出讓合同約定的地下建設(shè)規(guī)劃條件未能明確的，可以在建設(shè)工程設(shè)計方案和建設(shè)工程規(guī)劃許可證中明確。土地受讓人應(yīng)當(dāng)在地下建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)后三個月內(nèi)，及時申請簽訂補(bǔ)充出讓合同，確定地下建設(shè)規(guī)劃條件，補(bǔ)繳土地價款。
項目竣工驗收時，地下實測建筑面積超過出讓合同約定的地下建設(shè)規(guī)劃條件，但在規(guī)劃允許實測誤差控制范圍內(nèi)的，通過簽訂補(bǔ)充出讓合同，調(diào)整地下建筑量，按照原出讓合同約定的土地價格，補(bǔ)繳土地出讓價款。
本規(guī)定實施前簽訂土地出讓合同、尚未辦理土地核驗的項目，涉及地下工程的，也應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定，簽訂補(bǔ)充出讓合同，確定地下建設(shè)規(guī)劃條件，補(bǔ)繳土地價款。其中，2006年9月1日（不含本日）前簽訂土地出讓合同并取得地下建設(shè)工程規(guī)劃許可證所批準(zhǔn)的地下工程，在簽訂補(bǔ)充出讓合同完善地下建設(shè)規(guī)劃條件時，免收土地價款。
第七條（地下建筑面積和用途）
建設(shè)單位申辦地下建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)列表申報各類用途的建筑面積，并在相關(guān)圖紙中，明確標(biāo)注范圍。規(guī)劃資源部門核發(fā)地下建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)將地下建筑面積分類表作為附件。
建設(shè)單位申報地下建設(shè)工程規(guī)劃土地綜合驗收時，應(yīng)當(dāng)列表申報各類用途的實測建筑面積。規(guī)劃土地驗收部門應(yīng)當(dāng)出具意見，列明各類用途地下建筑情況。
建設(shè)單位列表申報地下各類用途建筑面積時，對地下規(guī)劃條件或地下工程規(guī)劃許可證明確批準(zhǔn)用途的商業(yè)、辦公、倉儲等，應(yīng)當(dāng)逐類列計建筑面積；對地下規(guī)劃條件或地下工程規(guī)劃許可證未明確用途的設(shè)備用房等，按照項目配套設(shè)施列計建筑面積；按照規(guī)劃要求建設(shè)的地下公共通道和市政公用設(shè)施等公益性設(shè)施，單列建筑面積。
第八條（基本價格）
地下建設(shè)用地使用權(quán)基本價格，是指在某一估價期日、法定最高年期的地下建設(shè)用地使用權(quán)區(qū)域平均價格（以下簡稱“基本價格”），按照“鼓勵開發(fā)、分層利用、區(qū)分用途、地下與地上相協(xié)調(diào)”的原則確定。
地下一層基本價格以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，按照與同類用途、相應(yīng)級別地上建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的一定比例確定（詳見附表）。地下二層按照地下一層的50%確定，地下三層及以下按照上一層的60%確定。
地下項目配套設(shè)施的基本價格，按照建設(shè)項目用途基準(zhǔn)地價的一定比例確定。建設(shè)項目為混合用途的，按照混合用地比例計算確定。
地下工程范圍內(nèi)的民防工程部分，建設(shè)用地使用權(quán)基本價格，按照其所在工程地下用途基本價格的50%確定。
第九條（出讓價款）
地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過評估，評估以基本價格為依據(jù)。地下建設(shè)用地使用權(quán)采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估結(jié)果，經(jīng)出讓人集體決策，確定標(biāo)底或底價。采用協(xié)議出讓的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估結(jié)果，經(jīng)出讓人集體決策，確定出讓價款。協(xié)議出讓最低價不得低于基本價格的70％。
住宅配套類地下停車庫暫免收取地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款，直接納入出讓合同的地下規(guī)劃條件。2013年12月1日（含）前簽訂出讓合同，并在2018年9月30日（含）前已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的非住宅配套類地下停車庫，免收土地價款，直接納入出讓合同的地下規(guī)劃條件。
按照規(guī)劃要求建設(shè)的地下公共通道和地區(qū)服務(wù)性市政公用設(shè)施等公益性設(shè)施，不納入地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓范圍，不計土地出讓價款，可在出讓合同中，約定建設(shè)和管理要求。
第十條（地下空間的整體開發(fā)）
在集中開發(fā)的區(qū)域，應(yīng)當(dāng)對地下空間進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、整體設(shè)計，通過城市設(shè)計、控規(guī)附加圖則和開發(fā)建設(shè)導(dǎo)則，規(guī)范區(qū)域內(nèi)地下空間建設(shè)行為。涉及地下空間的建設(shè)工程設(shè)計方案，應(yīng)當(dāng)經(jīng)集中開發(fā)區(qū)域的管理機(jī)構(gòu)綜合平衡后，方可報規(guī)劃資源部門審批。
鼓勵實行區(qū)域地下空間整體開發(fā)建設(shè)。由一個主體取得區(qū)域地下建設(shè)用地使用權(quán)實施開發(fā)建設(shè)的，地上建設(shè)用地使用權(quán)可以分宗采取“帶地下工程”方式供應(yīng)。區(qū)域地下空間實行分宗出讓、委托一個主體統(tǒng)一建設(shè)的，土地出讓條件中應(yīng)當(dāng)明確統(tǒng)一建設(shè)的要求，地下建設(shè)工程設(shè)計方案和工程規(guī)劃許可應(yīng)當(dāng)充分考慮各宗地地下空間的物理分割條件，合理確定地下工程布局，各宗地地下空間分割界線應(yīng)當(dāng)與地上權(quán)屬界線相協(xié)調(diào)。
實行地下空間整體開發(fā)建設(shè)的，地上和地下建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)開發(fā)和使用過程中相互提供便利。土地出讓合同中，可以明確相鄰關(guān)系的具體約定，以及地下空間的地面出口、地上工程的地下樁基等配套設(shè)施和構(gòu)筑物的權(quán)屬等內(nèi)容。
第十一條（地下空間的互連互通）
地下建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件和建設(shè)工程規(guī)劃許可明確的地下空間連通要求和連通方案實施建設(shè)。相鄰地塊已按照規(guī)劃預(yù)留連通位置的，應(yīng)與之相銜接。新項目的地下建設(shè)用地使用權(quán)人負(fù)責(zé)建設(shè)銜接段的地下通道。
第十二條（權(quán)屬和登記）
地下建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)屬范圍，按照土地出讓合同約定的地下空間建設(shè)用地使用權(quán)范圍確定。按照規(guī)劃許可建成的地下建筑物、構(gòu)筑物通過竣工規(guī)劃驗收后，其權(quán)屬范圍應(yīng)當(dāng)以地下建筑物、構(gòu)筑物外圍所及的范圍確定。
地下建設(shè)用地使用權(quán)和地下建（構(gòu)）筑物的登記，按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》以及上海市不動產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定的有關(guān)條款執(zhí)行。
第十三條（公益優(yōu)先）
因社會公共利益需要建設(shè)地鐵、隧道、綜合管廊、地下道路、民防工程等公共基礎(chǔ)設(shè)施，地下建設(shè)用地使用權(quán)人在開發(fā)利用地下空間時應(yīng)當(dāng)服從并予以配合。
第十四條（地質(zhì)安全）
地下建設(shè)用地使用權(quán)人在地下空間建設(shè)和使用過程中，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市相關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，控制地面沉降，確保地質(zhì)安全。
第十五條（土地全生命周期管理）
地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)明確地下建設(shè)用地的規(guī)劃用地性質(zhì)、地下建（構(gòu)）筑物水平投影最大占地范圍、起止深度、地下總用地面積、地下總建筑面積及各類用途建筑面積、地下連通要求，以及地下公共通道和地區(qū)服務(wù)性市政公用設(shè)施的管理責(zé)任等地下空間開發(fā)建設(shè)和使用管理要求。地下建筑的功能業(yè)態(tài)、運營管理、用途管制、持有比例等全生命周期管理要求，參照地上相應(yīng)用途的要求執(zhí)行。
本規(guī)定自印發(fā)之日起施行，有效期至2023年10月30日。
上海市規(guī)劃和自然資源局
2018年11月2日
